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未来有购房计划的、要在深圳买房的朋友们，这个文件对你们非常重要。
就在一周前，深圳发布了关于深圳住房的十四五规划，这份文件相当于是梳理了政府2021年到未来2025年间，定下了深圳这五年间的住房kpi。
这份文件全文38页，拢共一万多个字，具体的内容都在深圳市政府的其他的各种纲领性文件，或是会议的文件里面可以找到。
今天，我就选取和大家有关，并且可能成为2022年楼市趋势的关键点给大家分析。
关键第一点：住宅供应大增。
按照深圳十四五住房规划中，对深圳未来5年商品房的供应用地提及是：
这里看出2个关键改变，第一个是供给结构调整。
过去深圳供地多以工业用地和商业用地为主，
而在十四五住房规划中，已经明确提出居住用地比例不低于30%。
换言之，未来5年，是深圳居住用地迸发的5年，同时也意味着是大量新房集中上市的5年。
根据规划期内计划，建设筹集住房 89 万套（间）。其中，建设商品住房 35 万套。
由图上数据来看，从2021年到2025年，平均每年会供应6到7万套商品住房。
而未来一大批新房的汹涌入市，将会明显冲击二手房当前的价格体系。
当前深圳二手房在指导价的“压制”之下，成交已经非常萎靡。
在刚刚过去的2021年，二手房住宅成交仅40699套，是近六年来的新低。
核心原因就是这个二手房指导价。
深圳在一边执行王炸政策之下，一边在大量增加新房供应，撼动二手房房价体系。
按照今年的规划，入市新房如果能达到144个，就一定会进一步动摇二手房业主的信心。
我的判断是，2022年深圳二手房价格还会有进一步议价空间。
2022年在深圳买新房，不要等，但买二手，可以稍微博弈一下。
我再给大家看另外一组数据：
2021年，深圳新房成交52417套，创2016年来新高。
而以后每年都会供应6-7万套新房，意味着基本能满足新房需求，这对二手房当然也是一个冲击。
这就是关键的第二个转变 ，市场的锚点由二手房转向新房。
过去，从2017年到2019年，新房平均每年只成交了3万套，二手房市场一直充当深圳成交的主力，每年都能成交6万套，
从2021年开始，因为新房的冲击和二手房指导价，二手房成交量降到了4万套，
而这种趋势，大概率还会在未来5年持续。
按照这个趋势，二手房即使回到2019年的成交量的水平即6万套，也只是与十四五规划里的每年建设的商品房供应量相持平。
且在目前看来，限价将会是一个长期的措施。
未来一二手将会长期倒挂的情况下，对于二手房的业主的置换是一种摧残，而且这种摧残会持续到2025年。
如果你想要置换，一定要尽快。
因为你的二手房就是那个被调控的对象，在这个年代下，不涨就已经是在跌了。
关键第二点：海量保障性住房只是开始，深圳楼市正式进入双轨制。
何谓双轨制？
商品房资源由市场配置，保障房则采用政府主导、企业参与的形式来建设和分配，两者并行。
说点大白话吧，就是两条轨一起往前走，彼此互不干扰。
商品住房保障的是住有优居，而保障性住房保障的是住有所居。
根据十四五规划期内计划，将会供应分配住房 65 万套（间）。供应分配公共住房 34 万套（间），包括公共租赁住房 6 万套（间）、保障性租赁住房 20 万套（间）、 共有产权住房 8 万套。
从数量上看，保障性住房基本和商品房相持平！
这意味着，保障房将会在深圳成为一支越来越不可忽视的力量。
而最近有听到一种说法是，保障房的大量供应之后会影响商品房的房价和成交。
答案是，完全不会。这就是我上面所说的双轨制。
保障房突出的是住房的民生属性，
公共租赁住房是为户籍中低收入人群提供基本住房保障，
而保障性租赁住房是作为发展的重点，缓解新市民、青年人等各类人群的住房困难，
在住房的分类上也进行了重新定义，将“人才住房”和“安居型商品房”合并到“共有产权住房”，是作为补充，提升居民住房自有水平。
而商品房则负责更好满足购房者的合理住房需求。
这让我想起原先中央“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的多层次住房供应和保障的提法。
随着规划的发布和落实，深圳楼市也随之正式进入楼市双轨制。
关键第三点：政策依旧严厉执行
在规划的第五节提到了三个很重要的点，
首先就是三稳，分别是稳地价、稳房价以及稳预期，
三稳这句话是出现在“坚持房子是用来住的，不是用来炒”的定位之后，
所以，三稳的目标就是让地价不能过热，让房价不能过热，让预期也不能过热，有个大纲领在，这说明短期深圳楼市难有大行情。
尤其，是二手房。
其次很重要的点是，一二手住房的联动调控还会继续加强。
要稳预期，那么意味着二手房指导价短期都会存在，一二手住房的联动调控会继续保持。
什么叫联动调控？这是个新提法，说明主管部门已经注意到了目前新房和二手房其实形成了彼此制约、相互拉低的势态
结合下文“完善二手住房成交参考价格发布机制”来看，说明二手房指导价未来五年将会持续存在，并没有松动的空间，
根据市场均价持续调整，同时填补一些空白地带，依然会紧紧的压着新房，新房和二手房还会继续倒挂。
第三，限购，限贷，限价，限售、限户型，这五限还会继续。
这是一份十四五规划的纲领性文件，它的持续作用时间是2021年到2025年，也就是意味着
未来，这五限一定不会再放松，后续新建商品房价格常年平稳。
现在影响深圳房价的有三套体系：新房限价的价格、二手房的价格、拍地的价格。
过去一段时间是深圳房地产市场最不理性的，在经过一系列的调控政策后已经逐步控制住了各个价格体系，使得决策者掌握好市场的温度。
解释完这份文件，这里想和大家再分享两个数字，在谈论住房问题时，常常会援引住房自有率的概念。
深圳的这个数字只有23%，这是什么概念呢？简言之，就是每五个深圳人里面，只有一个人有自己的房屋。
相比之下，北京、上海和广州这几个一线城市的住房自有率都超过了50%，香港也接近50%，新加坡的住房自有率超过了90%。在发达国家的大城市，住房自有率一般都在60%左右。
而另一个数字是，深圳人均住房面积，仅为27.8平方米，未达到国家和广东省的最低标准线。
因为在过去的十年里，深圳增加了713万人口，虽然新建商品房面积近年不断增加，但房价始终居高不下。
在依靠市场已经无法解决住房问题的情况下，政府就站出来承担了更多的责任。
所谓“居者有其屋”，国家当前注重为在大都市打拼的年轻人和低收入群体提供“体面”的住宅。
在十四五规划这份文件里，我们看到了深圳的魄力，
相信未来，深圳会让奋斗在这片土地上的人们住有所居。
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