文/乐居财经 曾树佳
哪怕被业主送上一面“锦旗”，黄其森也不再逃避。这几个月来，他慢慢活跃在镜头前，一边开发布会，一边去项目现场指导工作。
跨过2021年，泰禾集团(000732)官微写到：“岁末年初，我们听到内部外部，都有很多更振奋的声音。”其总结了公司从产生“混沌观望情绪”到“多个项目交付了房子”，前路似乎清晰了不少。
其实，早在去年7月，黄其森在发表《泰禾的形势与任务》时，就已结合实际提出，“天时地利人和皆已具备，我们开始进入上山路。”
黄其森的底气，并非凭空而来。外界普遍认为，泰禾在2020年中就拉开暴雷序幕，彼时调控虽已逐渐深化，但市场仍保持一定的热度，陷入流动性危机的房企并不多。加上泰禾的资产大多位于一二线，其资产处置难度不是很大。
从这个角度看，较早暴雷的时间节点，反而让泰禾、华夏幸福(600340)等房企，有了更大的流动性操作空间，可谓是“祸兮福所倚”。
反观那些在去年下半年集中爆发危机的开发商，在风声鹤唳中求生，则显得艰难了许多，不仅“白衣骑士”不会出现，而且连抛售资产都要被买家挑肥拣瘦。
一位暴雷房企老板更是坦言，“习惯了打顺风球，突然有了逆风球，不知道该怎么打。”他们每天需要面临各种选择题：是先还美元债还是商票？是裁员还是降薪？是处置资产还是卖股权？
地产领域依旧充满着不确定性，外界既无法预料接下来会有哪家房企陷入困境，也无从得知现已处在流动性危机中的地产商，有多少能转危为安。
不过，除了少数躺平的企业之外，大部分房企还是在积极自救的。自助者天助，房企若能坚定摆脱困境的决心，并为此付诸行动，无疑将更有可能走出泥潭。
赢在时间节点
华夏幸福似乎是较早看到曙光的企业，因为它的债务重组方案，于去年12月审议通过了，现正继续推进债务重组协议洽谈、签署等《债务重组计划》有关事项的落地。
华夏幸福定下了四大具体方案，化解其2192 亿元的金融债务。其一是出售资产，实现回笼资金约750亿元，其中570亿元用于现金偿付债务，剩余180亿元用于经营，另可带走金融债务约500亿元。
此外，优先类金融债务展期或清偿约352亿元；以持有型物业等约220亿元资产设立的信托受益权份额抵偿；剩余约 550 亿元金融债务由公司承接，通过后续经营发展逐步清偿。
这些明确量化的债务偿还指标，让华夏幸福压抑许久之后，终于探出了水面。
它的暴雷，经历了一个较长的累积过程。早在2017年，环京区域出台“限购令”，楼市大幅降温，重仓该区域的华夏幸福，就已出现经营性现金流由正转负的情况。
也是在这一年，万达遭遇股债双杀，王健林痛下决心，抛售13个重点文旅项目、77间酒店等，转型轻资产；那个规模竞逐的年头，万达的资产并不缺买主，所以王健林得以迅速回笼资金，恢复元气，这才有了后面推动万达商管冲击港股市场的故事。
而那时开始显现流动性问题的华夏幸福，虽然也于隔年转让了环京多个项目股权，但它仍坚守产业新城的业务形态，并在引援上有所收获，得到“染红”。
平安共斥资180亿元，两次入股华夏幸福，以25%的持股比例，成为其第二大股东。由此，实控人王文学不仅暂时解决了资金难题，还另立南方总部，发展商业地产。
但好景不长，华夏幸福最终还是绷不住了，于去年2月开始宣告债务违约，遭遇评级下调。
王文学虽然没有像王健林一样，在最恰当的时间节点转变发展方向，但在它暴雷的2020年上半年，地产商仍在如火如荼地抢地，全国商品住宅累计同比增长29.4%，市场温度尤在。
由此看来，华夏幸福赶上了行情不算太坏的节点，亡羊补牢。再加上不逃债、不废债的应对态度与行动，它最终获得了政府、金融债权人、股东的支持，确定了债务重整计划。
泰禾债务危机的出现，比华夏幸福还早了半年。由于此前高杠杆下的激进扩张、高端路线下的慢周转，泰禾在调控的环境中，资金链最终还是难以维持。
不过，此后黄其森获得了一定的腾挪空间，他仍坚持产品打磨，在一年多的时间里，把泰禾位于一二线核心城市的所有项目跑了个遍，并注重复工复产、债务展期、寻找战投。
去年第三季度末，泰禾的短期债务已由去年底的574亿元，降至306亿元；净负债率由384%降至242%。该公司曾在官微自言：“在已取得的进展之外，泰禾的复工复产、泰禾的自救还有很长的路要走。”但在外界看来，其摆脱困境前路，已经有了方向。
直面困局
相比之下，那些在去年下半年集中暴雷的企业，则显得更难一些，但那些显示出攻坚克难“心气”的房企，仍有冲破云层的希望。
风起之时，部分房企扶摇直上，并不足为奇；而在陷入困局时不逃避、积极应对，方显其坚毅与有担当的一面。
风声鹤唳的节点，如果拿出诚意，将胜过隔空呼喊的千言万语。不少民企的老板做到了这一点，而其中令人最为感慨的，还是为了旗下公司的未来，而压上身家的林腾蛟。
去年11月初，阳光城(000671)宣布，对旗下数只美元债提出要约交换，并就债券契约修订进行同意征求。债券要约交换，是一种债务展期和重组的措施。
尽管公司的基本面和生产经营，并没有发生实质性的变化，但为了给投资者注入信心，阳光城美元债展期后发行的新票据，由其母公司提供担保，同时由持有母公司43.98%股份的实控人林腾蛟提供个人担保。
债务展期方案加入了实力雄厚的实控人全额担保，并不常见。经此一举，林腾蛟让阳光城暂时避免了债务违约，也驱散了不少密布的流言乌云。
眼下，阳光城相关理财产品兑付问题仍需慢慢解决，总裁朱荣斌也已离职，但像这类能面对风险，在关键时刻站出来一锤定音的企业，或许能为接下来流动性危机的化解，赢得些许时间。
一般而言，房企暴雷后，很容易出现债权人挤兑的情况，被逼还债。
所以，与债权人积极沟通，已成为稳定现状的第一步。泰禾、蓝光、华夏幸福、恒大、花样年等一众暴雷的房企，都在第一时间召开了债权人会议，寻求对债务的有序偿还，避免让企业短时间负荷太满。甚至有传言，黄其森常住在北京金融街(000402)的一家酒店中，目的是方便与金融机构进行沟通。
经过协商之后，不少债权人愿意给暴雷房企展期的机会，以便让他们有喘息的时间。毕竟，大家都是拴在一根绳上的蚂蚱，如若逼死房企，部分债权人的损失将会更大。
除此之外，恒大的许家印、富力的李思廉、当代置业的张鹏与张雷等，都自掏腰包，为旗下企业进行了不同程度的输血，或回购公司股份，这也是自我“明志”的表现。
在应对时艰中，掺杂着地产人太多不辞辛劳的奔波。
花样年潘军曾披露，自从花样年被调低评级之后，他与公司创始人曾宝宝，就鲜有休息，一同将精力转至对外，包括政府、金融机构、合作方、债权人、供应商、业主等，重点在于“保交付”和“给予信心”。
潘军的主要工作是沟通债务方案，并变现花样年小股东操盘的项目，通过资产变现来寻求增量资金。基于“坦诚”与“反思”，他才有了说出“置之死地而后生”“相信不会被清盘”的底气。
许家印也在“保交楼”“复工复产”的节奏中不断忙碌。念念不忘，必有回响，1月17日，据恒大集团官微披露，截止去年12月底，全国复工率92.9%，12月完成交楼37899套。同时，恒大立下了新的目标：1月份将交楼3万套。
尽管恒大庞大的债务化解，仍路漫漫其修远，但有了进展，则意味着有了希望。
当然，也有暴雷房企老板玩起了“躲猫猫”。新力张园林不仅不积极与债权人沟通，想办法解决问题，还直接退群玩“消失”，连内部员工都不知道他的行踪。
这样“破罐子破摔”的事情，也并不少见。更为甚者，如三盛宏业老板陈建铭被被警方悬赏千万，全网征集其藏匿、转移财产的线索。但最终他还是没逃过良知，在2021年12月24日主动前往上海市公安局自首。
没有担当的房企老板，自然带不了企业翻身，因为谁都不会主动去叫醒一个装睡的人。
内生动力
去年，协信远创因不能清偿到期债务，且明显缺乏清偿能力，被法院裁定为破产重整，成为年内唯一一家较为知名且体量大的破产房企。
老板吴旭并不是没有尝试过引援。2020年4月，协信曾将自身的51.01%股权，转让给了丰隆集团旗下的City Developments Ltd（简称CDL），以获取27.5亿的贷款，以及27.5亿有条件的股权投资。
只是，后来有消息称，CDL内部因这笔交易产生分歧，有转售的想法。引援生变，协信也随之难以幸免地坠落，直至躺平。
在暴雷房企的危机化解中，依靠他方驰援固然能够缓解局势，但地产商也需保持、强化内生动力，才能真正地支撑自己屹立不倒。这种内生动力，即包含造血能力，也包含产品力、员工的凝聚力等。
乐居财经查阅获悉，大部分陷入流动性危机的企业，经营性现金流都为负数，若该项数值转为正数，则表明房企仍拥有一定的造血能力。截至去年第三季度末，蓝光发展(600466)经营性现金流净额为4.15亿，比上年同期的-98.50亿改善不少。
去年6月，华夏幸福90%以上的物业项目已经复工开工，不少项目也已开始销售。而泰禾更是在项目层面实行“封闭管理”的方法，即项目层面的资金不受公司整体经营状况的影响，保证项目本身的运转。
而非常时期，坚守自身的产品力，也至关重要。泰禾曾坦言，其正确的方向，就是“小而精、小而美”的新战略，是泰禾“二次创业”，对产品、对匠心、对传统文化的坚守。
在危机之前，泰禾更多是在追求规模数字；现在，黄其森更聚焦于企业基本面，包括对产品的理解，对营销管理颗粒度的追求。因为只有坚持产品至上，才能形成良好的销售回款和持续回血，这往往也是解决房企流动性问题的关键所在。
房地产的逻辑正在转变，经历了暴雷的洗礼之后，假如能够活下来，延续之前的规模打法已不太现实，只有形成自己的IP，才能重塑竞争力，完成蜕变。
当然，再好的策略，也需要团队去执行，所以泥潭中的地产商，更需要拥有内部较强的凝聚力，也即 “天时、地利、人和”三要素中的最后一项。
比如潘军曾说，此前花样年的员工，本来都已经到央企去工作了，当他听说花样年有困难，表示愿意回来；当代置业的总裁张鹏，也没有在危急的时候离开，而是选择了留下来，并为公司提供股东贷款。
此外，泰禾的做法是“优化队伍”，对于“优化”掉的员工进行“N+１”的补偿，而对于留下来的员工采取“不减薪”的做法。甚至还有泰禾的高管主动垫钱，给下属发年终奖。
这种向心力，或许也与房企老板的格局有关。华夏幸福的一些老员工曾坦言，他们相信董事长王文学，坚信华夏幸福是不会倒下的，“从1月危机爆发以来，我们员工工资都是正常发放，也没有变相裁员。”
交流爆料：1101693159@qq.com
本文著作权归乐居财经所有，未经允许不得转载。
