作 者丨李莎
编 辑丨周上祺
图 源丨视觉中国(000681)
日前，国家统计局公布2021年12月70城房价数据，仅15城新房价格上涨，其中杭州环比上涨5%，涨幅全国第一。2021年杭州新房价格持续上涨，涨幅在0.1%-0.8%之间，其中3-8月，11-12月的涨幅均在0.5%及以上。
2021年6-11月，70城中新房价格上涨城市数量持续减少，从55个降至9个，12月信贷等政策放松效果渐显，新房价格上涨城市数量稍有增加。
为何杭州新房价格连涨12个月？全年新房市场是否发生变化？2022年房价将怎么走？
新房连涨原因何在？
“好的新房一直要抢，有的项目需要缴纳一百多个月社保才有资格入围摇号。” 旭晨（化名）告诉21世纪经济报道记者。
2021年8月，多次摇号无果的旭晨终于选到了房。其购买的项目当期推出427套房源，共3272组购房家庭入围摇号，摇中概率13.1%，其中有房家庭入围条件是缴纳70个月社保。其后该项目又陆续开盘两次，入围社保年限最高达165个月。
杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者指出，杭州2021年新房价格持续上涨背后是购房需求持续旺盛。
杭州经济活跃，互联网等产业强势，落户相对宽松，人才支持政策丰富，人口持续流入，支撑住房需求增长。七普数据显示，杭州2020年常住人口为1193.6万人，较2010年增加近323.6万人，增幅37.2%。其中15-59岁人口836.9万人，占比70.1%，每10万人中拥有大学文化程度的由1.9万人上升到2.9万人。
上官剑表示，在购房需求之外，2021年全年新房供应结构性变化是推涨新房价格的主要因素。2021年杭州市区单价5万元/平方米以上的房源成交面积同比大增167%，拉升整体房价。
2019年6月，杭州在土地出让公告中推出限房价和精装修价格的土地出让新规，如当时推出的金沙湖板块某地块出让规则明确，地块毛坯销售均价不高于3.35万元/平方米，且毛坯最高单价不高于3.685万元/平方米，如装修，装修价格不高于0.4万元/平方米。
某品牌房企长三角区域投资经理向21世纪经济报道记者指出，目前杭州在售的绝大部分新房项目均为限价项目，少数未受限价限制的项目在出售时也会受到限价政策影响。其公司在杭州有一住宅项目在限房价新规推出之前拿地，出售价格仍受限价政策规制。
某品牌房企杭州市场研究人士告诉21世纪经济报道记者，“房住不炒”不等于完全不涨，限价并非铁板一块，市场为正常房价波动留有一定空间。
上述投资经理表示，每年杭州会有少部分地块有一定的价格上调空间，但这种房价上涨是小范围和小比例的，整体可控。
上官剑指出，整体来看目前杭州各区域房价基本保持稳定，未来也只是少数板块零星式的微涨。在“房住不炒”，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求的大背景下，杭州政策进一步收紧的可能性较低。
近4月成交缩水
在价格之外，市场成交情况也是观察杭州新房市场的关键指标。
上海易居房地产研究院数据显示，2021年杭州每月房地产成交面积约为182万平方米，9-12月成交面积均低于平均值，其中11、12月分别成交110万平方米和118万平方米，远低于均值。近4个月杭州新房成交面积下降特征明显。
上官剑表示，杭州新房市场有所降温是多因素综合影响的结果，包括多重金融政策叠加，杠杆降幅过快，强化“房住不炒”定位，调控政策持续升级等。
2021年8月5日，杭州发布新政进一步加强住房限购。如针对原有落户未满5年的购房家庭，在原有限购1套的基础上，规定在购房之日前2年起已在杭州限购范围内连续缴纳社保满24个月方可限购1套。新政的推出使得很多购房家庭失去购房资格，影响直接传递至新房市场。
旭晨加紧摇号购房，除了担心房价进一步上涨，“红盘”数量减少之外，也有政策再次变化的顾虑。“杭州购房门槛在不断提高，说不定政策什么时候再调整我们就失去购房资格了。”
上官剑指出，限购升级后杭州新房市场特别是远郊项目的销售受到明显影响。就目前而言，杭州新房市场表现较为分化，主城区降温并不明显，但2021年下半年以来低温的区域，基于政策纠偏带来边际改善，市场有所回升，但这种回升温和又脆弱。
上海易居房地产研究院数据显示，2021年杭州新房（住宅）成交面积为2181万平方米，创5年新高。我爱我家(000560)统计发现，2021年杭州市区新房（包括住宅和商业）共成交20.8万套，同比上涨36%，创近5年新高。我爱我家认为2020年下半年有大量实际成交但并未网签的新房房源积压，并在2021年陆续网签，大幅抬升2021年新房网签成交量。
实际上，2021年下半年亦有实际成交但并未网签房源在新年网签。旭晨2021年8月底正式选房，办理完银行预审并缴纳首付后，2022年1月15日才完成网签。21世纪经济报道记者采访发现，部分2021年4月和7月摇号选房的购房家庭经过1-2个月即可网签。
有杭州的购房者告诉21世纪经济报道记者，2021年下半年杭州新房市场经历“红盘潮”后新房供应量明显下降，随着信贷政策收紧，房贷利率上升，政策管控也更加严格。下半年后期情况有所好转，供应逐步恢复，利率有所下降。
在土地市场，杭州2021年第二批次集中供地遇冷，12月进行的第三批次集中供地调整了土地出让规则，适度调低部分地块地价上限和房价上限，增加开发商项目利润，提高拿地积极性。
上官剑表示，杭州第三批次集中供地对13个板块的限价进行微调，随着这些项目陆续上市，“会对新房价格产生一点点压力”。但在较为严格的限价之下，杭州房价仍将以“稳”字为先。
整体而言，上官剑认为杭州新房市场一直保有一定热度，加上价格有优势，一些高性价比板块去化速度依然很快。随着信贷边际改善，放款周期加快，各项有利因素传导，市场预期将逐步恢复平稳。展望2022年，新房潜在供应较2021年将有所偏紧，还需密切关注杭州2022年第一批次集中供地情况。
本期编辑 黎雨桐 实习生 林曦莹
本文首发于微信公众号：21世纪经济报道。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
