保持政策连续性稳定性,促进房地产业良性循环和健康发展

日前,全国财政工作视频会议在总结工作时提到了深入推进财税体制改革,做好房地产税试点准备工作。与此同时,中国人民银行工作会议提到稳妥实施好房地产金融审慎管理制度,更好满足购房者合理住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展。

由于今年部分开发商出现流动性问题,债务风险加大,所以,市场非常关心2022年房地产业会何去何从。房地产业在宏观经济中占有较大的比重,如果投资和销售不景气会影响到经济增速,因此,市场希望获得明确的政策信号并作出确定性预期。

长久以来,房地产业在经济发展中所扮演的角色存在争议。人们认为房地产业是拉动经济增长的主要力量,但同时也会存在投资脱实向虚的风险。事实上,这两种角色的确同时存在,政府试图用调控政策减少风险,但仍然难以阻止房价过快上涨,房价超过了大部分居民收入可承受的水平。

过去几年,在强调“房住不炒”原则后,各地因城施策,暂时抑制住了房价,市场趋于稳定,有希望实现软着陆。但是,在这个大趋势下,部分企业仍然盲目加杠杆进行扩张,从而为经营埋下风险隐患。2020年国家为应对疫情冲击采取了一些稳定经济的财政与货币政策,然而一部分资金却开始借机炒作地产,吸引买家恐慌性入市,短期内大幅提高了居民部门债务率,今年上半年房企也热衷“抢地”。

相关调控政策想要平抑这种脉冲式的市场过热现象,希望在数量和价格上平缓运行。但是,部分房地产企业面临过高的杠杆率与财务成本,需要在更短周期内热卖才能维持资金链安全,这与市场平稳发展的要求存在冲突,因此,部分过于激进的房企会遇到麻烦。

现在,很多人认为一些企业遇到麻烦会重创市场预期,导致楼市无法平稳着陆。我们要防止房地产硬着陆,但也不能依靠炒热去库存。应该继续走平稳发展的“软着陆”路线,保持调控政策连续性稳定性。

中大型城市仍然存在大量刚性住房需求与改善型住房需求,目前的供需关系并没有失衡,相反,因为部分企业出现资金问题,在未来一段时间内住房供给会放缓,从而抑制房价失速下行。部分企业为改善现金流状况,可能会降价出售,但是,部分项目的数量不足以改变市场整体趋势,何况很多城市出台了“限跌令”。如果部分城市试点房地产税,虽然可能增加一些二手房供给,但或许放开目前各种限购措施,也能够释放出更多之前没能满足条件的刚性需求。

随着央行已经在政策上着手满足居民和房地产企业的正常融资需求,按揭稀缺现象会得到改善,合理购房需求得到支撑,而房地产企业的正常融资需求得到支持,意味着房地产企业的资金链压力减轻,不着急通过降价换取销量回收资金,市场会逐步平稳和均衡。

当前,有两种观点需要重新认识。一是房地产下行引起国内需求收缩。事实上,房地产过热才是导致消费需求下行的主要原因,居民部门债务率的增加会对消费产生明显挤出效应,考虑到去年居民债务率升至72%,无疑会大幅削弱消费能力。房价上行还可能让无力购房的年轻一代失去奋斗动力,让大型城市丧失创新活力。因此,我们不能只看到房地产短期对钢筋水泥的拉动效应,更要关注其对内需市场、产业结构与人口等方面的长远影响。

另一种观点认为,目前地方政府债务压力越来越大,需要出售更多土地改善财政收支状况,因此必须大力发展房地产市场,避免土地流拍现象蔓延。地方债的确是需要重视的挑战和风险,但不应该以增加房地产与金融风险为代价帮助地方政府去杠杆,因为这有可能会激励地方政府继续举债,造成政府、企业和居民同时大幅增加杠杆,形成系统性风险。目前在部分城市房地产市场还有很大潜力的情况下,市场仍然存在较大的土地需求,应该对这部分需求予以满足并缓解一部分债务压力,但不能因果倒置。

标签: 房地产 市场 部分 企业 需求 政策 风险 居民

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