房地产税又迎来最新消息！
昨天，在北京召开的全国财政工作会议中，总结2021年财政工作时重点提出：深入推进财税体制改革，做好房地产税试点准备工作。
自从10月放风试点之后，中央再没有提过房地产税，这导致不少人猜测房地产税试点可能会暂缓。
而在上周日的年终秀上，大胡子李老师就已经提到了他对房地产税的观点：
房地产税不会暂缓，一定会坚定不移地推出试点！
仅仅一天之后，财政部的最新表态就验证了李老师的观点。
暂缓？不存在的！
这次房地产税试点，是来真的！
房地产税板上钉钉了！但我在之前粉丝的留言评论中发现很多人对房地产税还是没有认知。
我可以很直接地讲：
如果你认为房地产税会降房价，你认为房地产税会大大增加购房者和租客负担，说明你不懂房地产税。
想要搞懂房地产税，首先要摆正你的认知。
第一个要搞清楚的问题是：
房地产税的底层逻辑是什么？
答案很简单：稳定楼市
既然要稳定楼市，那就不可能让房价和租金大跌大涨；
既然要稳定楼市，也就不会让所有人都承当繁重的税负。
既然要稳定楼市，就更不会去刻意打压房地产，而是让房地产成为稳定税源。
在年终秀的直播中，李老师在比较了各个国家的房地产税政策之后说得很清楚了：
没有一个国家的房地产税是高负担税种，没有一个国家的房地产税是降房价而征
像房地产行业发展近百年的美国，各个地方的房地产税税率不同，但总体在0.27-2.35%之间，居民一年的房地产税支出占家庭年收入的3%；
另一个老牌国家英国，虽然实行的是累进税率，也就是房子价格越高税率越高，但它的税率只在0.3%-1.2%
香港房地产税的计税基础是房屋租金，税率是5%，但每年的房地产税支出只占家庭年收入的1.4%
这就是过去前人的经验，万变不离其宗，维稳的大基调下，我们的试点绝对不可能激进地执行。
低税负之下，房地产税变成一个财政增加税收，适度调节房价的工具，这就是房地产税最好的样子。
房地产税第二个关注的问题：
什么时候试点推行？
从10月份，全国人大常委会通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，确定房地产税先试点后立法的程序
到这次年底的全国财经会议再次提到要做好试点准备，而且把房地产税试点纳入到今年财政工作的七大成果之中。
频频吹风，其实中央已经隐约地表明了一个态度：
房地产税非常重要，试点要马上推进。
从这个角度看，接下来房地产税的推进速度很可能会加快。
在年终秀的直播中，李老师就对时间节点做出预判：
2022年两会前后，会有房地产税试点的消息。
明年两会将是房地产税确定试点之后的第一个两会，从程序上、条件上看，这样一个节点都是决定试点城市和具体试点方案的最佳时机。
房地产税的第三个重要问题：
在哪里试点？
对于试点城市的推测有很多，但比较而言，既能给全国城市的房地产税征收带来经验，楼市又有代表性的城市，非深圳莫属。
理由有三:
其一，深圳之前已经有深圳模式向全国推广的经验。
深圳模式的二手房指导价政策，就相当于是在深圳先进行了试点，出效果了才向全国推广。而且推广的效果很好。
其二，深圳房价高，人地矛盾突出，试点房地产税符合大家的预期和期待。
其三，经过一轮调控，深圳已经拥有最成熟的二手房指导价体系。指导价可以直接作为房地产税纳税的税基，在实施条件上，深圳也比较成熟。
从各个层面上看，别的城市不好说，但深圳当选试点城市，绝对是众望所归。
接下来，在深圳会如何试点房地产税？
我这里对深圳房地产税的4个方面做出我的预估。
第一，税基
税基前面提到了，深圳很可能会用指导价直接作为税基，也就是用指导价作为计算房地产税的价格基础。
从市场上看，现在深圳只有指导价价格，没有公布市场价，只要继续执行指导价政策、隐藏市场价，那么就不会用市场价作为计价评估的标准，因为它压根不透明。
此刻推行房地产税时间比较紧迫，短期内不可能为了试点房地产税而取消现在的指导价政策，所以用指导价作税基是大概率事件。
如果按照指导价征税的话，就相当于是按照市场价的70%甚至60%收税，税负成本其实很低。
第二，税率
试点税率不会高，这一点大家已经有共识。
除此之外，我觉得为了避免复杂矛盾，试点也不会实行累进税率，只会直接按照一个税率统一执行。
具体税率上，之前试行过房地产税的上海和重庆的税率大概在0.5%-1%左右，这两座城市的房地产税的征收范围没有覆盖所有房产，普及度并不高。
而深圳这次试点肯定是面向市内所有房产，所以税率会比0.5-1%的税率要更低。
李老师在年终秀上预估的税率是0.1%，这在欧美相当于是最低税率，适合用来做试点。
如果按照这个税率，一套800万的房子，它的指导价如果只有500万，那相当于它一年的税款只有500万*0.1%=5000元。
这个税负成本实际上非常低，对于楼市的影响不会很大。
第三，免征面积
深圳大概率是按照面积进行免征而不是按照套数，因为如果首套免征，如果首套就是200㎡的大面积直接避开纳税，这显然不公平，按照人均居住面积会比较合理。
人均免征面积应该设置多少，
在深圳，90㎡可以作为一个分界线，90㎡以下基本都是刚需户型。
从这个角度看，我觉得以一个三口之家住90㎡房子计算，家庭人均免征面积应该在30㎡以下，如果是单身买房，免征面积可以大一些，预测在50㎡左右。
第四，哪些房产会征收？
深圳的房地产市场过去野蛮生长，所以房屋产权比较混乱，房屋类型很多。
而根据之前全国人大公布的草案审议结果：
房产征收对象为居住用地和非居住用地，不包括依法拥有农村宅基地及其上住宅。
按照这个标准，公寓、回迁房、保障房、单位自建房这些房子都要征收，但小产权房不征。
当然，小产权能免征除了产权性质接近农村宅基地之外，更重要的考量是避免引发小产权背后更复杂的问题。
小产权征收房地产税，相当于给予了小产权合法地位。
小产权现在最大的硬伤就是它处于灰色地带，虽然功能作用已经能代替商品房，但没有商品房的名分。
收税就相当于确权，给了小产权名分，那会引发关于小产权房的产权和土地性质的一系列争论。
把小产权纳入房地产税征收范围，就相当于打开了一个潘多拉的魔盒，深圳暂时只是试点，没必要把这个复杂问题这么快牵扯进来，要维持试点平稳进行，小产权房就不会包括在内。
这一次试点，会持续五年。
五年之内，试点的效果如何会直接影响后续的房地产税的全面推广。
但从房地产税的收税目的，以及具体的税率、税收标准等角度看，房地产税对深圳楼市的整体影响不会太大。
大家该吃吃、该喝喝，不会改变深圳楼市的格局。
而且，对于深圳楼市的业主和购房者而言，提前适应房地产税这个新体系，也未必是坏事。
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