文丨西部菌
川渝两大房企蓝光发展(600466)和金科地产的一笔交易，引发了广泛关注。
12月23日晚间，蓝光发展公告称：
公司下属全资子公司四川蓝光和骏实业有限公司及成都均钰企业管理有限公司，计划将其拟持有的重庆炀玖商贸有限责任公司100%股权对价1元转让给重庆悦宁山企业管理有限公司。
股权穿透信息显示，收购方重庆悦宁山的最终的实际控制人为金科地产。而此次交易采取承债式收购的方式进行，也即收购方以承担被兼并方债务为条件接受其资产的方式。
不过，由于对价只有1元，两个头部川渝房企的交易，很快引来了上交所的问询。那么，这笔交易到底有何隐情？金科为何敢接盘蓝光的几个棘手项目？
01
根据蓝光的公告，此次交易标的的下属项目，涉及三个房地产项目，分别是重庆未来城104亩项目、重庆芙蓉公馆项目、天津小站项目。
其中，重庆未来城104亩项目位于渝北区，为2019年招挂牌获得，重庆芙蓉公馆项目位于两江新区，2017年招挂牌获得，二者都处于停工状态。
天津小站项目位于天津津南区，2019年通过招拍挂方式取得，目前处于施工状态。
来源：蓝光发展公告
作为被收购方，重庆炀玖的财务状况到底如何呢？
公告显示，截止到今年8月31日，重庆炀玖的资产总额13.35亿元，负债总额为4.43亿元，净利润为亏损1005.65万元。
而经评估人员综合评定估算，重庆炀玖的股东全部权益在评估基准日2021年8月31日的价值为 228.46万元。对于账面净资产和评估值差距较大，蓝光给出了几个解释。
包括行业政策影响，周边土地价格降低；公司债务风险导致开发周期延长，项目销售去化和回款难度增大，等等。概而言之，在“保交付”的前提下继续开发，亏损会增大。
央行此前曾发文，鼓励银行做好重点房企风险处置项目并购的金融支持和服务，对暴雷房企的收并购得到政策支持。不过此次交易，却没能逃过上交所的问询。
由于重庆炀玖模拟交易后的账面净资产为14.84亿元，而本次交易作价仅为1元，所以上交所要求，说明交易作价仅为1元的原因及合理性，并补充披露相关信息。
上交所的连环发问，给此次交易增加了新的变数。当然即便监管过关，后续要完成交易也并不容易，毕竟相关项目蓝光并不是100%持股，必须进行股权调整后才能进行。
02
2020年，蓝光的销售额达到1036.3亿元。作为千亿房企、四川地产一哥，蓝光的暴雷备受外界关注。而到目前为之，在债务危机处理上一直没有实质性的进展。
对蓝光来说，在再融资困难的前提下，要解决资金流动性问题，将手上的资产和项目变卖是没有办法的办法了。
今年年初还没有出现债务违约之前，蓝光就将物业服务板块蓝光嘉宝服务集团股份有限公司64.6203%的股份，卖给了碧桂园服务，交易价为48.465亿元。
不过，这笔物业领域的大手笔收并购，没能帮助蓝光“避雷”。
来源：蓝光发展公告
这次的交易，也是蓝光一次重要的回血机会——重庆炀玖涉及几个项目，不仅继续开发有加大亏损的风险，并且它本身还有一些债务担保的包袱。
根据蓝光公告，截至2021年11月30日，公司为交易标的提供的融资担保余额23.40亿及相关股权回购义务14.20亿元，由受让方负责按协议约定协调解除公司的担保义务20.40亿元及回购义务14.20亿元。
所以，虽然交易对价只有1元，蓝光却得以切割14.2亿元的债务和20.40亿元的担保。
不过，就蓝光总体的债务压力看，即便本次交易顺利落地，也未必能够大幅度减压。
三季报显示，蓝光发展前三季度营业收入148.56亿元，同比下滑52.65%，净利润为亏损67.05亿元，扣非净利润为亏损89.43亿元，业绩继续大幅下滑。
来源：蓝光发展三季报
债务方面，截至今年11月30日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计258.81亿元（包括银行贷款、信托贷款、债务融资工具等债务形式）。
身背258.81亿元的债务，而到三季度末，蓝光货币资金只有75.97亿元，接下来的自救之路还是比较难。
03
金科方面，2020年成功跻身两千亿销售阵营，销售额达到2233亿元。规模的保障，加上经营策略更稳健，这让金科在今年的地产寒冬里能够稳健生存。
前三季度，金科股份(000656)实现营业收入636.83亿元，同比增长33.44%；净利润60.75亿元，同比增长8.94%。
在房企整体业绩下滑的背景下，33.44%的营收增长表现并不容易。这也让金科有吃下蓝光项目的底气。
一方面，重庆是金科的大本营，而此次交易涉及的两个项目都位于重庆，由本土优势的金科收购之后继续开发，对于规模扩张和大本营的巩固会有一定的帮助。
另一方面，金科继续保持着三道红线绿档，前三季度货币资金余额为301.7亿元，足以覆盖掉一年内到期有息负债，吃下蓝光项目的债务不会存在巨大的压力。
这不是金科系最近的第一笔收购了。前几天，金科旗下的物业服务板块，也即智慧服务集团股份有限公司收购黔西宏祥物业管理服务有限公司51%股权，继续做大物业规模。
金科股份营收，来源：网络
不过，如果说蓝光甩卖是为了回血，那么金科的收并购，同样是行业下行之下对未来发展压力的一种提前应对。
前三季度归属于上市公司股东的净利润45.28亿元，同比增长只有2.04%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润则下滑14.81%。
至于销售方面，前11月，金科实现销售金额约1742亿元，房地产销售面积约1807万平方米。今年年初，金科给自己定下的全年销售目标为不低于2500亿元，年度目标能否实现存在悬念。
总之，不管是金科还是蓝光，未来的挑战依旧很多。而作为川渝地区的头部房企品牌，我们也祝福它们，在地产的寒冬中能顺利穿越周期，走得更远。
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