01
地产锐观察
前几天，应「地产锐观察」投融资群群友建议，红姐在微信群里发起了一个投票，请大家讨论一下，形成本轮房地产业负向循环的起点是什么。
A.销售下行
B.融资端收紧
C.信用风险频发
D.房企促回款打折销售
E.其他（请阐述理由）
投票结果显示，除了D没有群友选外，A、B、C、E 皆有，其中选B的最多，选E并给出理由的次之，选择A的也有，选择C的较少。
02
地产锐观察
红姐把选项投给了B。
与2021年上半年楼市销售量价齐升不同的是，自 6 月开始，全国各地销售均开始降温，且逐月愈差，包括上半年楼市销售的热点地区也基本全军覆没。
据世联行(002285)统计，2021年三季度，全国商品住宅、商品房销售额同比分别下降 14.9%、14.1%，与上半年相比，转冷的速度与幅度罕见。
背后的原因当然是多方面的，如多个城市实施学区房新政和二手房指导价，多个城市出现二手房停贷，而融资断流导致H大暴雷事件则是加重因素。
H大暴雷导致金融机构进一步收紧了对民营房企的融资，暴雷房企陆续增多，购房者预期愈发悲观，地方政府同时收紧了预售资金监管，房企为了活下去选择躺平拿地，行业进入了负向循环。
其他选择B的群友们，也有的给出了理由：
“资金问题是源头。融资要正常，就没有C和D，A大概率也不会发生。资金断流会让一切动作变形，挤兑，踩踏，误杀……”
“经营性现金流关键在于按揭应收。近一年来，按揭规模相比往年趋严，按揭属融资的一种。”
“除了B，还有银行按揭贷以及资金监管。卖了房子回不了款，资金都进了监管账户，同时银行收缩按揭贷，回款额度少，回款周期长。这三点是压在地产公司头上的三座大山。”
“下半年银行政策系列收紧，导致了市场客户恐慌，引发下行。个人觉得，这个问题分宏观层面、从业者和客户端视角，我说的是从C端客户视角。”
03
地产锐观察
把选项投给A的群友们认为，销售下行是一切的起源。
“如果没有A，其他的情况不会发生。即便融资端收紧，但有足够的销售回款的话，有的是资方提供给融资资源。银行从来不差钱，热资总量从来庞大，资金就像一条巨大的河流，就看有没有什么东西吸引流向何方。”
“融资端放开又如何？如果能改善A，一切都好谈。”
“我个人感觉是市场端的变化，才是最深远和最根本的起点。”
把把选项投给C的群友们则认为，是信用风险的频发导致了负向循环的形成。
“融资收紧，但销售回款占资金来源一半以上。要不是雷多也不至于瞬间演化成这样吧！三道红线去年8月就出了，那时候开始融资就收紧了。但明显这一轮（收紧）太快了。”
04
地产锐观察
而把选项投给E的群友，则各有各的看法。
“我认为原因是多种的。一经济结构的调整；二国家产业政策的导向，资本当然会随风倒；三房地产业有泡沫，需要再挤挤水；四关键是我们的年轻人不愿意早结婚，早生娃，多生娃，需求日渐下降。
说房子贵恐怕也是有不全面吧。鹤岗市的房子2到3万一套贵吗？那里工资平均2000元，请问谁愿意去？没有人的地方经济有活力可言吗？未来如果中国人口持续负增长，发达地区的房地产还有得干，北方寒冷地区肯定会很尴尬。”
“金融与房地产血肉相连或者说是唇齿相依的关系，偶忽出现咬到嘴唇的事，也是政策所迫。而政策所迫与房企失信违规有关——这是一个闭环的链条，严格说没啥起端与终端。任何一个环节，这个价值链条都会受损。不过抛开价值链不说，问题在下面，根子在上面，还是设计出了问题！”
“人口、行业等多种力量的共振，形成2020年历史上重大的拐点，在这时候发生一个负向的循环，旧有的高周转商业模式已经崩塌了，很多企业也就不在了。现在再去稳预期，只是拖底，拖住拖不住，市场上没有共识。
“稳房地产不失速的方式，回归双轨制，国进民退，满足合理需求；底层商业模型上，按照杜邦分析，杠杆率和周转率降下来，维持roe的方式只能提高利润率；向开发价值链要利润，向管理要红利，精益制造；或是政府在土地端让利。没有利润，很多股东也会退出这个市场的。所以行业重塑之后，高杠杆能活下来的，也面临开发价值链的能力重塑。”
也有的群友直言，认为导致形成房地产业负向循环的起点原因是“监管部门对经济下行压力的误判”。
05
地产锐观察
在红姐看来，虽然很多群友认为B（即融资端收紧）是导致本轮房地产业形成负向循环的起点，但推动房地产走出负向循环的关键，却不在B。
就像前面选择A的群友所言，如今，如果能改善A（即销售），一切都好谈。
那么改善A的关键又是什么呢？
12月21日长江证券(000783)也发表了一篇研报，对央行、银保监会联合印发的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》进行了点评。
红姐觉得里面的观点写的特别透彻。长江证券认为：
◆金融主管部门已经多次释放暖意，但风险偏好的修复需要时间，总量层面的宽松，短期内很难解决微观结构风险（即房企继续暴雷）。
◆一系列核心问题仍存有不确定性。优质企业收并购出险房企的项目，多大程度上能缓解出现房企短期债务压力？出险房企后续内生造血功能和市场风险偏好何时修复？尚需观察。
◆中央经济工作会议定调稳增长以及房地产支柱产业地位再次被提及之后，市场对于政策边际宽松的预期逐步增强，但当前实际发力仍局限于金融层面且力度相对有节制。
长江证券认为，其他部委和地方政府层面的房地产维稳政策有待进一步落地，更强有力的“组合拳”才是打破当前僵局的关键。
12月21日，天风证券也发表了一篇点评研报，认为虽然再融资对优质房企的偏好已经兑现，但是行业景气度能否顺利修复依然是收并购推进的最大前提。
天风证券认为，销售预期不明朗的情况下再投资预期谨慎是目前的最大堵点，即核心问题在需求侧。
如何施政，提升需求侧信心，促进楼市销售修复，进而打破僵局提升各方信心，推动房地产业走出负向循环迈向良性循环，且看且观察。
温馨提示：获取本文中提到的研报完整版，可关注本公众号后直接回复“关键”，自动获取。入群交流，加红姐微信ZhuDBJ666，须备注单位。
本文首发于微信公众号：地产锐观察。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
