招商蛇口,拿什么抓住“第三次红利时代”?

与生俱来的家国使命,让招商蛇口成为地产行业一个独特的样本,甚至是孤本。

长期以来,其一直都在默默地负“重”前行,“重”在两点:

一是肩上的责任重,二是业务模式重。

就像硬币的两面,这种“重”,一方面令招商蛇口(001979)过往的路走起来没那么轻松,或在外人眼里没那么风光;

另一方面,几十年如一日的苦心造诣,不经意间已让其具备了笑傲江湖的实力,就像那些少林高僧。

换言之,只有理解招商蛇口身上的与众不同,及这种“重”属性所带来的两面性,才能抓住“面对未有之大变局,招商蛇口拿什么抓住第三次时代红利”这一命题的关键答案。

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负「重」前行

不仅是地产行业,乃至整个中国商界,“招商”这个字号都是一个特殊的存在。

这种特殊不仅因其是中国最古老的民族工商企业(明年150岁),某种程度上,其还是中华民族自强不息的精神图腾。

翻开中国近现代史,在那写满了国人如何图强的文字中,“招商局”一定是个绕不开的字眼。

1872年,“大清柱石”李鸿章创立中国近代史上第一家轮船运输企业——轮船招商局,欲借此“为中土开此风气,渐收利权”。

在那个风雨飘摇的年代,“招商”也着实争气,终是从列强手中夺回不少航运权益。

多年之后,李鸿章不无得意地称“轮船招商,实为开办洋务四十年来最得手之文字。”

所以,“国家所需、招商所能”表面是一句凡尔赛式企业口号,里面展示的是百年招商局“与祖国共命运,同时代共发展”的责任与担当,是骨子里流淌的自信。

40余年前,中国命运再一次走到了十字路口,生来就背负着家国使命的“招商局”再一次挺身而出,成为中国改革开放大业的“先行者”。

1979年在“第29代掌门” 袁庚领导下,招商局在改革开放试验田——蛇口工业区,打响改革开放的“第一炮”,并成为这片土地的开荒者、耕耘者,招商蛇口也由此诞生。

就像一个勤奋的农夫,招商蛇口几十年精耕细作,不仅让蛇口发生了天翻地覆的变化,也成就了它背后的深圳,在中国人富起来的历史进程中,留下了浓墨重彩的一笔。

(蛇口巨变)

那么,蛇口对“招商局”又意味着什么呢?

对招商局而言,意味着多了一个“支柱型”主业——城市开发运营业务。

在官方介绍中,城市与园区综合运营开发已是招商局三大主业之一,而主导该业务的招商蛇口,是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业,是集团内唯一的资产整合平台和重要的业务协同平台。

对招商蛇口而言,意味着其发展模式和理念一开始就与众不同,深深打上了“蛇口”烙印。

为什么这么说呢?

因为早年蛇口是政企合一的工业区,“造城式”开发的方方面面都需要招商蛇口亲力亲为。

从兴建港口开始,到产业引进,再到生活配套服务,不仅要做住宅开发,还要负责商业、产业园区等不动产开发,不仅要做各类不动产开发,还要负责运营服务为空间赋能。

这也就倒逼着招商蛇口进化出了“综合运营”发展模式。

所谓“综合运营”就是发展商凭借强大的整合和运营能力,通过对不同业务及产业的有效融合,进而为新时代的城市开发提供综合性解决方案,完善城市功能、优化城市空间,实现生产、生活、生态的均衡发展,最终达到区域发展现状的蜕变和价值提升。

通俗来说,就是不动产开发+运营。

所以,招商蛇口的负“重”前行,不仅是指其肩上的责任“重”,也指“综合运营”模式带来的业务重。

目前招商蛇口已形成产业园区、集中商业、邮轮、招商积余四大核心IP,并围绕多元业务输出涵盖住宅、园区、商业、写字楼、酒店等在内的25条标杆型产品线。

多业态的融合连接,也让招商蛇口打通了两个层级的生态循环:

开发层面,开发人民美好生活的空间载体:以地产为本的多业态,包括住宅地产、商业地产、文旅地产、产业地产、科技地产等,核心是做不动产

运营层面,提供人民美好生活的内容运营:在地产之上,附加长租公寓、教育、健康、养老、金融等服务业态,核心是做好服务。

两个层级叠加,共同组成了一个涵盖产业、商业及其配套的城市功能以及生活、休闲、文化、娱乐等服务设施,把生产、生活、生态的内在联系协调一致的完整生态圈。

如今这种与生俱来的“重”,既是招商蛇口身上鲜明的标签,也是与其他聚焦于住宅开发的发展商的一大不同。

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第三个时代红利

虽然招商蛇口早早地就开始实践综合运营、走“不动产开发+运营”这条路,并非是提前预见了多年后地产行业的时代转变,但毫无疑问其却高度契合了新时代下的地产行业需求,精准抓住了第三次时代红利。

什么是第三次时代红利呢?

按照当下说法就是,房住不炒下,地产行业已先后告别土地红利时代、金融红利时代,正在进入第三个红利时代,即管理红利时代。

要说它们之间的根本性区别,就是管理红利属于内部红利,专属于企业个体;土地红利和金融红利属于外部红利,大家都能雨露均沾。

这种本质性差异,也就意味着,管理红利注定只属于管理能力出众的少数发展商。

事实上,若把“管理红利”拆开,又可分解成两个方面:

一方面,是基于“成本思维”的管理效率红利。

顾名思义,通过管理效率提升向成本要利润,实现高质量的营收,并拓宽规模的利润空间。

率先喊出“管理红利”的万科,同时呼吁同行向制造业学习,本意就在于此。

另一方面,是基于“生态思维”的综合运营红利。

就是说通过“不动产开发+运营”,拓宽业务航道、培育更多的利润增长点。

更重要的是,凭借多元业务开发、资源整合和运营能力带来的综合协同效应,可以助力发展商在城市土地高度稀缺的下半场,拿到更多优质土地,做大蛋糕份额,强者恒强。

招商蛇口恰是当下行业内,少数几家两方面表现都不弱的房企。

成本管理方面,作为地产行业的四大头部央企之一,招商蛇口无论是经营稳健性,还是管理效率、融资成本,放眼行业都是首屈一指。

综合运营方面,就更不用说了,招商蛇口已苦心孤诣打磨几十年,远远走在行业前列。

(港产城一体的蛇口太子湾片区鸟瞰,注:部分建筑为效果图)

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长期主义者的「春天」

如今头部房企谈及发展未来时,必谈多元化、必强调不动产开发+运营,尤其是运营。

不过,大多数同行仍尚处于练习起跑的阶段,而几十年如一日的负“重”前行,早已让招商蛇口在综合运营上具备了领跑的实力。

前不久,招商蛇口发布的《招商蛇口综合运营白皮书》就给我们交了个底。

巨大的先发优势,在“不动产开发+运营”方面,招商蛇口已形成一套较为成熟的模式和相对完备的产业链条,构筑了一套系统性综合运营体系。

招商积余平台为各类不动产提供基础物业管理和增值服务,布局大物业+大资管、大服务;

产业新城和产业园区的建设运营平台有产园事业部统筹,旗下意库、网谷、智慧城等已积聚了庞大的品牌资产;

集中商业的运营形成花园天地、花园城、花园里、海上世界等产品线,通过一个专业公司招商商管负责统筹;

公寓、酒店的运营有招商伊敦;

养老社区、养老公寓等大健康产业的运营,有招商观颐;

写字楼开发运营有招商局广场、招商局大厦等成功经验输出;

片区综合性开发运营有蛇口的成功经验输出;

旧城保护性开发运营有重庆长嘉汇弹子石老街的成功经验输出;

邮轮产业的开发运营有蛇口邮轮母港的成功经验输出;

会展业态的开发运营有深圳国际会展中心的成功经验输出;

最能体现招商蛇口在“不动产开发+运营”方面集大成者的,就是深圳南山蛇口板块,每一个去过那里人,相信都能被招商蛇口的综合运营能力深深触动;

还没去过的,建议大家有机会去实地感受下,尤其是对综合运营感兴趣的同行。

如今,招商蛇口的的综合运营已经在全国开花结果,比如深圳会展新城、成都天府新区金融总部基地、前海蛇口自贸区妈湾片区、重庆长嘉汇弹子石老街……

新时代一大批典型案例就是招商蛇口综合运营能力的展现。

即便是单项运营输出,在全国市场也已成开花之势,如聚焦于创意产业园和新兴产业的招商蛇口·网谷,已从蛇口出发向全国生长,青岛、武汉、南京、杭州、南昌5城6谷,运营面积近220万平方米。

通过品牌复制,招商蛇口网谷已经成为行业领先的科技创新类中小微企业集聚园区,持续焕活当地老旧厂房活力、提升城市形象,并为城市带来科技生长的新力量。

对于招商蛇口拿什么抓住第三次时代红利这一命题,此刻答案已不言自明。

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小 结

建筑大师贝聿铭曾说过:

“也许你会忘记你种下的某种东西,然后,突然间它开花了,这样的花能穿破墙壁,甚至突破整个时代。”

虽然他老人家指的是人生,但这句话放到现在的招商蛇口身上,一点也不违和。



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标签: 招商 蛇口 运营 综合 地产 红利 招商局 行业

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