与生俱来的家国使命，让招商蛇口成为地产行业一个独特的样本，甚至是孤本。
长期以来，其一直都在默默地负“重”前行，“重”在两点：
一是肩上的责任重，二是业务模式重。
就像硬币的两面，这种“重”，一方面令招商蛇口(001979)过往的路走起来没那么轻松，或在外人眼里没那么风光；
另一方面，几十年如一日的苦心造诣，不经意间已让其具备了笑傲江湖的实力，就像那些少林高僧。
换言之，只有理解招商蛇口身上的与众不同，及这种“重”属性所带来的两面性，才能抓住“面对未有之大变局，招商蛇口拿什么抓住第三次时代红利”这一命题的关键答案。
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负「重」前行
不仅是地产行业，乃至整个中国商界，“招商”这个字号都是一个特殊的存在。
这种特殊不仅因其是中国最古老的民族工商企业（明年150岁），某种程度上，其还是中华民族自强不息的精神图腾。
翻开中国近现代史，在那写满了国人如何图强的文字中，“招商局”一定是个绕不开的字眼。
1872年，“大清柱石”李鸿章创立中国近代史上第一家轮船运输企业——轮船招商局，欲借此“为中土开此风气，渐收利权”。
在那个风雨飘摇的年代，“招商”也着实争气，终是从列强手中夺回不少航运权益。
多年之后，李鸿章不无得意地称“轮船招商，实为开办洋务四十年来最得手之文字。”
所以，“国家所需、招商所能”表面是一句凡尔赛式企业口号，里面展示的是百年招商局“与祖国共命运，同时代共发展”的责任与担当，是骨子里流淌的自信。
40余年前，中国命运再一次走到了十字路口，生来就背负着家国使命的“招商局”再一次挺身而出，成为中国改革开放大业的“先行者”。
1979年在“第29代掌门” 袁庚领导下，招商局在改革开放试验田——蛇口工业区，打响改革开放的“第一炮”，并成为这片土地的开荒者、耕耘者，招商蛇口也由此诞生。
就像一个勤奋的农夫，招商蛇口几十年精耕细作，不仅让蛇口发生了天翻地覆的变化，也成就了它背后的深圳，在中国人富起来的历史进程中，留下了浓墨重彩的一笔。
（蛇口巨变）
那么，蛇口对“招商局”又意味着什么呢？
对招商局而言，意味着多了一个“支柱型”主业——城市开发运营业务。
在官方介绍中，城市与园区综合运营开发已是招商局三大主业之一，而主导该业务的招商蛇口，是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团内唯一的资产整合平台和重要的业务协同平台。
对招商蛇口而言，意味着其发展模式和理念一开始就与众不同，深深打上了“蛇口”烙印。
为什么这么说呢？
因为早年蛇口是政企合一的工业区，“造城式”开发的方方面面都需要招商蛇口亲力亲为。
从兴建港口开始，到产业引进，再到生活配套服务，不仅要做住宅开发，还要负责商业、产业园区等不动产开发，不仅要做各类不动产开发，还要负责运营服务为空间赋能。
这也就倒逼着招商蛇口进化出了“综合运营”发展模式。
所谓“综合运营”就是发展商凭借强大的整合和运营能力，通过对不同业务及产业的有效融合，进而为新时代的城市开发提供综合性解决方案，完善城市功能、优化城市空间，实现生产、生活、生态的均衡发展，最终达到区域发展现状的蜕变和价值提升。
通俗来说，就是不动产开发+运营。
所以，招商蛇口的负“重”前行，不仅是指其肩上的责任“重”，也指“综合运营”模式带来的业务重。
目前招商蛇口已形成产业园区、集中商业、邮轮、招商积余四大核心IP，并围绕多元业务输出涵盖住宅、园区、商业、写字楼、酒店等在内的25条标杆型产品线。
多业态的融合连接，也让招商蛇口打通了两个层级的生态循环：
开发层面，开发人民美好生活的空间载体：以地产为本的多业态，包括住宅地产、商业地产、文旅地产、产业地产、科技地产等，核心是做不动产
运营层面，提供人民美好生活的内容运营：在地产之上，附加长租公寓、教育、健康、养老、金融等服务业态，核心是做好服务。
两个层级叠加，共同组成了一个涵盖产业、商业及其配套的城市功能以及生活、休闲、文化、娱乐等服务设施，把生产、生活、生态的内在联系协调一致的完整生态圈。
如今这种与生俱来的“重”，既是招商蛇口身上鲜明的标签，也是与其他聚焦于住宅开发的发展商的一大不同。
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第三个时代红利
虽然招商蛇口早早地就开始实践综合运营、走“不动产开发+运营”这条路，并非是提前预见了多年后地产行业的时代转变，但毫无疑问其却高度契合了新时代下的地产行业需求，精准抓住了第三次时代红利。
什么是第三次时代红利呢？
按照当下说法就是，房住不炒下，地产行业已先后告别土地红利时代、金融红利时代，正在进入第三个红利时代，即管理红利时代。
要说它们之间的根本性区别，就是管理红利属于内部红利，专属于企业个体；土地红利和金融红利属于外部红利，大家都能雨露均沾。
这种本质性差异，也就意味着，管理红利注定只属于管理能力出众的少数发展商。
事实上，若把“管理红利”拆开，又可分解成两个方面：
一方面，是基于“成本思维”的管理效率红利。
顾名思义，通过管理效率提升向成本要利润，实现高质量的营收，并拓宽规模的利润空间。
率先喊出“管理红利”的万科，同时呼吁同行向制造业学习，本意就在于此。
另一方面，是基于“生态思维”的综合运营红利。
就是说通过“不动产开发+运营”，拓宽业务航道、培育更多的利润增长点。
更重要的是，凭借多元业务开发、资源整合和运营能力带来的综合协同效应，可以助力发展商在城市土地高度稀缺的下半场，拿到更多优质土地，做大蛋糕份额，强者恒强。
而招商蛇口恰是当下行业内，少数几家两方面表现都不弱的房企。
成本管理方面，作为地产行业的四大头部央企之一，招商蛇口无论是经营稳健性，还是管理效率、融资成本，放眼行业都是首屈一指。
综合运营方面，就更不用说了，招商蛇口已苦心孤诣打磨几十年，远远走在行业前列。
（港产城一体的蛇口太子湾片区鸟瞰，注：部分建筑为效果图）
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长期主义者的「春天」
如今头部房企谈及发展未来时，必谈多元化、必强调不动产开发+运营，尤其是运营。
不过，大多数同行仍尚处于练习起跑的阶段，而几十年如一日的负“重”前行，早已让招商蛇口在综合运营上具备了领跑的实力。
前不久，招商蛇口发布的《招商蛇口综合运营白皮书》就给我们交了个底。
巨大的先发优势，在“不动产开发+运营”方面，招商蛇口已形成一套较为成熟的模式和相对完备的产业链条，构筑了一套系统性综合运营体系。
招商积余平台为各类不动产提供基础物业管理和增值服务，布局大物业+大资管、大服务；
产业新城和产业园区的建设运营平台有产园事业部统筹，旗下意库、网谷、智慧城等已积聚了庞大的品牌资产；
集中商业的运营形成花园天地、花园城、花园里、海上世界等产品线，通过一个专业公司招商商管负责统筹；
公寓、酒店的运营有招商伊敦；
养老社区、养老公寓等大健康产业的运营，有招商观颐；
写字楼开发运营有招商局广场、招商局大厦等成功经验输出；
片区综合性开发运营有蛇口的成功经验输出；
旧城保护性开发运营有重庆长嘉汇弹子石老街的成功经验输出；
邮轮产业的开发运营有蛇口邮轮母港的成功经验输出；
会展业态的开发运营有深圳国际会展中心的成功经验输出；
最能体现招商蛇口在“不动产开发+运营”方面集大成者的，就是深圳南山蛇口板块，每一个去过那里人，相信都能被招商蛇口的综合运营能力深深触动；
还没去过的，建议大家有机会去实地感受下，尤其是对综合运营感兴趣的同行。
如今，招商蛇口的的综合运营已经在全国开花结果，比如深圳会展新城、成都天府新区金融总部基地、前海蛇口自贸区妈湾片区、重庆长嘉汇弹子石老街……
新时代一大批典型案例就是招商蛇口综合运营能力的展现。
即便是单项运营输出，在全国市场也已成开花之势，如聚焦于创意产业园和新兴产业的招商蛇口·网谷，已从蛇口出发向全国生长，青岛、武汉、南京、杭州、南昌5城6谷，运营面积近220万平方米。
通过品牌复制，招商蛇口网谷已经成为行业领先的科技创新类中小微企业集聚园区，持续焕活当地老旧厂房活力、提升城市形象，并为城市带来科技生长的新力量。
对于招商蛇口拿什么抓住第三次时代红利这一命题，此刻答案已不言自明。
4
小 结
建筑大师贝聿铭曾说过：
“也许你会忘记你种下的某种东西，然后，突然间它开花了，这样的花能穿破墙壁，甚至突破整个时代。”
虽然他老人家指的是人生，但这句话放到现在的招商蛇口身上，一点也不违和。
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