上周，我的一篇文章中曾说楼市回暖了，但开发商还没有。
现在我想说，不仅没有，还可能集中一起暴雷。
近一周时间，上海住建局牵头召开了两次小范围房企闭门会议，市金融工作局、人行上海总部、银保监局、市网信办、市宣传部等部门均有列席。
探讨的核心是：
从维护上海房地产业良性发展、帮助困难企业渡过难关的角度，要求企业在规定期限内按照标准格式上报企业真实情况，表内表外、境内境外融资负债等，制定风险防范预案，切实履行责任，不要放任违约。
早在11月份，浙江省房协也牵头，召集部分浙江省重点房企召开过相关会议。
频繁召开会议的背后，是近期密集的房企暴雷，如果再不解决，一旦雷集中爆发，到时候怕是兜都兜不住。
2022年，是一场房企兑付的生死考验。
针对恒大的暴雷，之前官方强调的是恒大只是个案，整个行业整体依然稳健发展。
是，恒大1.97万亿的债务当然是个案，也没有几个有那么大了，可暴雷真的不是恒大的个案。
今年，我们听到暴雷消息的，都不是本土的小开发商，而是大品牌开发商。
华夏幸福(600340)、恒大、佳兆业、富力、实地、宝能、阳光城(000671)、绿地、奥园、融创、世茂···
现在还能说只是个案，怕是说不过去了，频繁曝出的债务违约，引发的一系列信任危机，房企越来越举步维艰了。
12月15日，富力地产发布公告，称可能无法兑付1月13日到期的票据。
12月13日，奥园子公司广京企业有限公司的一笔美元票据触发违约。
12月6日，阳光100无法偿还12月5日到期票据。
还有一些列的房企，都走到了违约边缘。
当前的房企，金融暴雷已经不是个别现象，而是行业的快速蔓延。
最惨烈的，还在明年。
2022年是房企“偿债”的高峰期，还是历史最高的那种。
尤其是房企的海外债，明年的重头戏。
来自中指院的统计数据显示，2017年房企海外债融资总额折合人民币约2193亿元，2018年为3435亿元、增速高达60%；2019年房企海外债融资4313亿元，保持了25%以上的增长速度，并于2020年达到峰值4540亿元。
国内房企所发行美元债的年限多为1-5年，而明年就是“美元债到期大年”。
数据显示，2022年度房企到期海外债的债务规模折合人民币约3560.2亿元。按季度来看，第一、二季度合计到期余额较高，分别为983.3亿元和983.9亿元，
如果现在还处理不了眼下的债务，明年的暴雷才刚刚开始。
所以明年，才是房企惨烈的生死战役。
第一场战：美元债到期出现兑付困难
最先面临的难关，就是到期的美元债该怎么兑付。
一旦兑付不了，直接芭比Q了，资本端来个股债双杀，信用评级一路往下降，还想再发债进行融资，难上加难。
所以关键就是赶紧把债务还回去，要么赶紧想替补方案。
比如富力，提出要将2022年1月份到底的美元债展期半年，在过去的1年多时间里，富力也在积极回款，卖掉了拥有的广州国际机场综合物流园30%的权益及富力物业管理公司股权。
花样年也表示要原于2022年到期未赎回本金额为7.3亿元人民币、年利率7.8%的人民币债券的相关债券持有人决议将到期日由2022年延长至2024年。
龙光、雅居乐、中梁控股都在积极回购债权，暂时还不上的也该变卖资产的变卖资产，该申请展期的申请展期。
如此积极应对，因为明年真正的巨雷就是美元债。
美元债是开发商最后的救命稻草，一旦还不上，等于房企融资渠道锁死。
现在不管你踩了几条红线，只要美元债违约，基本代表这家房企连国内的债务都搞不定。
美元债还不上，等于公开宣布违约，公开自己暴雷。
之前我就说了，房企融资、卖房本就是一个卖“信任”的流程。
一旦市场信心受损，天皇老子都难救。
还不上，接下来就是评级下调，一旦评级下调，更难搞钱，想借新债还旧债就几乎不可能。
所以抓紧把美元债还上，这是当前最为紧急的。
第二战：卖房抓回款，还要勒紧裤腰
今年房企最难的除了融资难问题，还有销售难。
融资端拿不到钱，债务还不上，有些房企只能走抓紧去货回款。
可市场情绪本就是盘根错节，房企出现债务风险之后，房子更难卖。
现在谁还敢去买已经暴雷房企的房子？
既借不到钱，又卖不上房，基本就是停工等救赎了。
所以现在几乎不分城市，不分房企，都在搞打折促销，为的就是回流，最后这1个月要是还不抓紧回流，土拍和你没关系，赚钱和你没关系，可能连活着都和你没关系了。
按我说，现在降价也是好事，不是趁你病，拿你命，但购房者确实能薅点羊毛。
一头抓紧卖资产，一头抓紧卖房子，两头抓，房企才有机会度过难关。
第三战：和市场的艰难博弈
我们现在面临2个矛盾，第一个是经济发展和依赖房地产的矛盾，第二个是地方财政和高房价引起民声沸腾的矛盾。
今年3季度我们的经济增速已经说明问题，房地产业和建筑业负增长，直接影响经济数据，当前经济根本戒不掉房地产。
其次，地方财政根也戒不了房地产，今年房企拿地躺平，地方政府饿得发软。
地方既要解决经济增速，也要解决就业，还要给房企兜底，更别提基建投入，任何一个环节都费钱，而大部分的城市还得靠卖地拿钱。
今年这大环境，第二、三次土拍熄火，直接影响地方收入，地方比房企还着急。
地方ZF要用钱的地方也多了去，都等着卖地干活。
前几天还听到说公务员竟然都要降薪了，一名浙江公务员在往上诉苦，说自己年薪被降25%，据说一些经济发达的省份也准备对公务员系统减薪了。
地方日子也真的很难过，所以明知道大家都在吐槽高房价，也不得不给楼市松绑。
从9月底房地产的两个维护，到11月份各种暖风频吹，三道红线纠偏，就是市场博弈之后的短暂妥协。
这个月1.2万亿的降准资金杀到，也是为了刺激房企，给市场信心。
干倒房地产，真的太伤了。
房企能在这次市场博弈中短期喘口气，才能更好应对明年到期的美元债啊。
否则大雷全爆了，擦屁股的还得是ZF。
购房者怎么办？
今年是房地产的严冬，那明年还有一场大雪，熬过去了，才是春天。
给购房者掏心的建议是：
抄底的前提，是安全。
今年底和明年上半年，降价是主旋律，但薅羊毛的前提要保证资金流的充足。
楼市上升期，多数人是所有前砸入楼市，因为这个月买下个月就涨，2-3年省吃俭用熬过去也就好了。
在楼市调整期，保证2-3年的按揭款尤其重要，这样不至于倒在上涨前的黑夜。
其次，买入安全系数更高的城市。
今年七普数据公布，一个可怕的数据：我们国家总和生育率只有1.3，我们正在加速进入低生育率、高老龄化的时代。
这时候一定要坚信逻辑，没有人口流入的城市，任他房价再便宜，都不要再碰。
最后，买入尽可能安全的房企。
除了已经暴雷的房企需要避开，在明年一个美元债还债高峰期，更要关注潜在的暴雷房企。
尤其是评级下调、境外债票利率超过10%的房企。以下是截止到12月7日还没出现违约的规模房企境外债情况。
先说明，不是说以上房企一定会暴雷，只是建议可以重点关注变化。
今年房企都在喊苦，地方也都在喊穷。
而普通人也多在裁员危机中瑟瑟发抖，谁都说难，谁都说不好过。
别的咱不说了，总归希望明年比今年更好。
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