每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
“大理房价应不会再往下跌了，目前已快跌破底价了，再跌，开发商也不可能亏本卖，后面肯定是会涨的。”在大理有着多年房地产中介从业经历的经纪人史燕告诉《每日经济新闻》记者。
去年以来，大理楼市受新冠疫情影响明显，包括成交均价、成交面积等，均呈缓慢下滑趋势。
进入2021年，大理房价依然未能止住下跌态势。国家统计局数据显示，今年前11月，大理新房价格除了在3月有短暂上涨外，其他月份均处于下跌状态，甚至一度领跌全国70城。不仅如此，大理二手房价格也在今年下半年开始出现持续下跌，11月二手房价格下跌幅度达1.9%，创下年内最大跌幅。
今年销售量未显著提升
作为一座以旅游闻名的城市，大理一度因文旅地产的兴起，房价也水涨船高。大理房价的上涨始于2016年前后，短短几年时间迅速飙升到1万元/平方米以上，成为西部地区房价唯一过万元的非省会城市，其房价曾直逼省会昆明。
过去几年大理房价涨了有多少？胡润研究院发布的《胡润2019年度全球房价指数》报告显示，2018~2019年大理房价一年涨幅达20.2%，是中国房价涨幅最高、全球房价涨幅第二的城市。在这个榜单上，昆明房价涨幅排在全国第六位、全球第九位。
但自去年开始，大理新房价格由涨转跌。国家统计局数据显示，去年大理有3个月房价与前一个月持平，有4个月房价环比下跌，并从去年11月开始连续下跌，且房价降幅不断扩大。截至今年11月，大理房价同比下跌达4.2%。
“大理是一个旅游城市，以前大理大部分新房都是卖给外地人，但这两年外地游客大大减少，本地人又消化不完这么多的房子，所以开发商只能降价销售。”史燕告诉《每日经济新闻》记者，降价销售情况以满江片区最具代表性。
“目前满江片区房价已接近跌破底价，单价在7000~8000多元，精装的话也就是8000多元。”史燕表示，这一价格相比于去年每平方米已下降1000~2000元。“不过，下关主城区一些核心区域的项目价格还是比较稳定，均价都要10000多元。”
作为大理新的经济开发区，满江片区不仅是开发企业最集中的区域，也是外来房企争相入驻的区域，从2018年雅居乐、美的置业、万科的相继拿地，到融创中国、大华集团参与大理满江代征安置地的开发，再到2021年3月碧桂园龙山南片区拿地，如今的大理满江几乎集聚了本土和外来的知名房企，也是目前新盘最为集中的区域。
“碧桂园龙山印象102平方米小三室，单价不到8000元，刚开盘前80名认购者还送7万元车位抵用劵。”史燕举例道，占地3000亩的慢谷世界健康小镇，52平方米的一室一厅旅居项目总价30多万元也能拿下，并且也送车位。
事实上，为缓解市场的低迷情况，今年以来大理各楼盘纷纷拿出各种优惠政策吸引购房者，包括打折、赠送车位、赠送物业费等方式。
“基本每个项目都会推出自己的优惠措施，特别是进入下半年，受房地产行业下行影响以及房企资金压力较大，各项目给出的优惠力度都很大。”某头部房企云南区域负责人张华向记者表示，一些高价拿地项目，如下关区一项目楼面价为6000元/平方米，各种优惠下来销售价格已不到10000元/平方米，“显然是贴着成本价销售，已经没什么利润可言了。”
尽管如此，今年大理房地产销售量并未有显著提升。大理统计局数据显示，今年前10月，大理房地产开发在库项目239个，增长13.8%，完成投资额148.4亿元，同比下降9.9%；商品房销售面积130.3万平方米，同比下降32.6%，其中住宅销售面积117.4万平方米，同比下降33.9%。
二手房价创年内最大跌幅
除了新房外，大理二手房市场也从今年6月开始一路下滑。
据国家统计局数据，大理二手房价格自今年下半年开始出现持续下跌，11月二手房价格下跌幅度达1.9%，创下年内最大跌幅。
贝壳找房数据也显示，目前大理二手房挂牌房源8047套，满5年房源仅159套；连续数月，大理每天的二手房成交量保持在个位数。
“相比于新房市场，二手房市场没什么优势。”大理市区一门店中介人员赵成告诉《每日经济新闻》记者，“很多二手房业主手里的房源是前期在大理房价较高点买的，现在就更不愿意降价了。也因此，更多人愿意买新房，而不是二手房。”
赵成表示，目前他所在门店二手房带看量比较少，每天基本就1~2组，有时甚至一组都没有，一个月成交量也不过1~2套，大家主要精力还是在推新房。
“大理人口数量、购买力本就有限，严重依赖外地购房者。这两年受疫情影响，外地购房者人数急剧下降，市场需求已释放得差不多了。”张华表示。
公开数据显示，2020年大理市全年生产总值1484亿元，排在云南省第五位；全年城镇常住居民人均可支配收入38435元。第七次人口普查结果显示，大理市常住人口333.76万，排在云南省第六位，人口总量相比10年前减少11.9万。
不过另一方面，大理房地产市场仍然受到开发商的青睐。据《大理市2021年度国有建设用地供应计划》，今年大理市合计供应用地239.78公顷（3596.7亩），其中商服用地50.31公顷（754.65亩），商品房用地117公顷（1755亩）。其中今年上半年大理州十二县市城镇住宅用地成交面积527423.38平方米，占总成交土地面积的39.46%。
大理统计局的数据也显示，今年前10月，大理房地产企业待开发土地面积129.7万平米，同比增长40.9%；土地购置面积55.6万平米，同比增长99.2%。
不过该房企负责人表示，今年拿地的都是云南地区的中小型房企，“相比前几年，今年全国性房企在大理拿地的热情并不高，基本以消化此前的库存项目为主”。
