南京买房的装修包，终于取消了。
南京的调控，也终于上道了。
12月12日，南京河西长江华府首开现场，房管局全程坐镇，只有一个目的：
确保项目只售房，不卖包。
长江华府首开现场 图源：哥们买房
事情不大，意义不小。
禁止楼盘强制售卖装修包，其实就是给新房降价！
过去，南京是一个买房必须搭配装修包的城市。
自2020年8月“宁九条”落地，新盘“装修包”政策便应运而生，执行一年半，从开始的“自愿”变为“强制”，买房加购装修包已经成为左右南京房价的一个重要因素。
热门板块装修包基本在3500元以上，河西、江北诸多项目装修包已经加价到5k。
而现在，南京终于对装修包这个房价“瘤子”下手了。
不允许开发商以卖装修包的形式变相抬高房价了，只能以备案价卖，可不就变相给新房降价了吗？
还记得前几天中央经济工作会议中提到：
房地产是支柱产业！住房更是居民的消费！要促进房地产业健康发展！
几乎是同一时间，南京就立马出手整治市场这种搭配装修包的形式，妥妥的利好刚需、市场福音。
不过，当下的南京的市场也明显在发生着转向。
一个多月前，我们去了趟南京，当时看到的南京市场，有这样的几个特点：
1、装修包
2、高首付
3、供应少
但以上的3个特征，却在一点点被行情敲碎。
先说装修包，以11月30日拿到销售的一批楼盘为例：
江心洲：江心印，装修包3800元/㎡
雨花人居森林：铂玥江南，装修包3600元/㎡
软件谷：中海南山印，装修包2500元/㎡
城东月牙湖：玖樾印象，装修包3300元/㎡
汤山：云辰原麓，装修包1000元/㎡
说好的限价，结果都以装修包形式“加价”。
这样一来，连外围都很难找到2万+的项目，单价3万+才配在南京谈上车。
这种以装修包为幌子在限价的边缘疯狂试探的行为，终于惹怒一批购房者。
关于南京装修包的投诉网上一大片，最近的一条新闻发生在月初，官方也终于给了回复。
紧接着就是取消强制购买装修包的规定。
12月的南京，马上动手，夯实调控！
干的漂亮！
再来看看南京的第二个市场信号，新盘的高首付也已经有所收敛。
回看过去，6-8成首付才能参与摇号的强势规则比比皆是。
比如大校场8成首付，雨花核心5成首付，9月之后已经降温的江北核，中央商务区部分楼盘也还是要8成首付。
而到最近1-2个月，情况却不一样了。
雨花核心区的金基嘉玥预计月底首开，放风首付已经从前期的8成已经降至5成；贾西站旁的华润置地中心，目前口径也是5成；
铁心桥板块的华发美的云筑，放风首付和价格同步下调，从原先的预计首付6-8成、最高放风价4.7万/㎡，降为预计首付5成，精装放风价4.5/㎡；
城北新玄武的玄武宝龙城，首付比例从9月份的6成拉回到4成；复地明日之城从9月的8成降成5成；
江北核心区政务中心板块，天宸江樾、天宸云筑首付降为3成；
浦口城南中心从此前一直放风首付5成，到如今也是3成。
之前去考察，印象最深刻的就是南京的高首付，一套500万的房子，8成首付就是400万。首套刚需：呸！离谱！
行情一不好，首付比例立马降了，这恰好可以说明现在的南京楼市，正处于明显的回调期。
先上数据：
11月南京共计有66个新楼盘入市（含溧水、高淳、六合），有近9成楼盘没有卖完；
这当中有24个开盘的报名人数不足10人，其中8盘无人报名；
另有6个盘，首开当天为0成交。
数据来源：南京网上房地产 图源网络
11月的南京新房成交量一片惨淡。
要知道，这可是当时没个三四百万首付都不敢进售楼处的南京呀！
当时热到发烫的南京，现在也像是被烫过的白菜，蔫了。
二手房市场的回调倾向也非常明显。
11月南京二手房成交7502套，环比虽上涨28.72%，但数据上尚未追平9月，同比甚至下跌27.74%，只有今年4月份的二分之一。
成交量较上月虽有所好转，但整体趋冷仍是事实，以至于最近“砸盘侠”密集涌现。
江北核保利西江月一套89㎡房源挂牌价 300万，相当于单价3.37万/㎡，而在上半年同样户型最高卖到4万；正荣润锦城一套87㎡户型，年初卖到4.9万/㎡，年末降到4.2万/㎡；
河西南招商雍和府近期成交一套房源单价已经跌破5万/㎡，直接回到一年半以前水平；升龙天汇11月成交的一套小户型房源单价只有5.67万/㎡，比巅峰时单价降了近1.5万/㎡；
风头很盛的大校场，保利堂悦上半年房价已经站在5.5万/㎡，没想到近期成交直接干到5万/㎡，11月份成交的一套小户型均价只有48769元/㎡。
火热的时候是上一个清一个，还强势高首付、装修包，楼市一回调，立马就蔫了。
对于南京的市场，我们在11月份的文章《大批供应杀至！这座城市接下来先别买》就有过预测：无限接近阶段性高位，大概率处在回调前期。
现在来看，南京的回调趋势已经足够明显，短时间内，下行的行情还会持续，大概率到明年的年中，阴跌或者横盘会是南京楼市的主基调。
虽然大环境有趋好倾向，但是调控当头，但市场太过兴奋的情况很难出现。
刚需板块不着急的可以再等等，更卑微的价格可能还在后头。
当下的南京市场，房企有点慌，ZF在线着急，购房者倒是很冷静。
从11月份的市场分化来看，有5家当天售罄，也有6家成交为零，像江宁金隅紫京云筑、城南金基望樾府和江北中交锦方这些去化率100%的项目，都是面积100㎡以上的大户型，市场的购买力依旧还在。
只是，观望的情绪还在堆积，一方面指向当前价格，另一方面则指向未来。
今年的第三次土拍，南京45宗地块成交，其中核心区域整体供应还不错，其中河西上线8块、河西南上线6块，南部新城3块，城北2块...
图片来源：南京楼盘网
本年的去化尚且吃力，明年的大批供应还在马不停蹄赶来。
一场对弈已经摊开，未来半年中，买不买与降不降的博弈将更加白热化。
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