2021年11月，政策环境方面，一方面北京加强商品房预售资金监督管理，维护购房者合法权益，另一方面拟立法规范住房租赁，促进住房租赁市场平稳健康发展。新房方面，北京商品住宅成交规模触底回升，新房价格保持平稳。同时三批次土拍挂牌12宗宅地，总规划建面112.78万平，总起始价约335.50亿元。
特别声明：北京房地产企业销售数据统计是以2021年1月1日-11月30日期间北京签约的商品房（不含保障房）为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击试用）在北京全市的监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2021年1-11月，北京房地产企业销售额TOP20企业商品房销售金额合计4444.48亿元；TOP20门槛值为118.29亿元。首开股份(600376,股吧)、中海地产、华润置地位居全口径销售额前三位。其中凭借奥森ONE、中海首开拾光里、华樾国际领尚、海淀幸福里等多个项目的贡献，首开股份继续稳居销售额首位，达573.01亿元。北京房地产企业销售面积TOP20企业商品房销售面积合计955.27万平，TOP20门槛值为26.82万平，较上月提高0.55万平。首开股份、中海地产、万科销售面积居前三位，销售面积均超72万平。
特别声明：北京房地产企业权益销售数据统计是以2021年1月1日-11月30日期间北京签约的商品房（不含保障房）为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击试用）在北京全市的监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2021年1-11月，北京房地产企业权益销售额TOP20企业商品房权益销售额合计2440.85亿元，权益销售面积TOP20企业商品房权益销售面积563.01万平。权益销售额和权益销售面积TOP20门槛分别为71.62亿元和16.84万平。中海地产、首开股份、万科均居权益销售额和权益销售面积双榜前三位。其中，中海地产权益销售额超385亿元，位居排行榜首位；中海地产项目众多，寰宇视界、京叁號院、寰宇时代、拾光里、天钻、天玺等多个项目均实现热销。
特别声明：北京商品住宅项目销售数据统计是以2021年1月1日-11月30日期间北京网签备案的商品住宅（不含保障房）为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击试用）在北京全市的监测数据。本报告仅供参考，不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2021年1-11月，北京商品住宅项目销售业绩TOP10项目共实现网签金额798.92亿元，网签面积136.67万平。整体来看，金隅凤栖家园、海淀幸福里、誉天下、奥森ONE网签金额均超百亿，其中金隅凤栖家园共有产权房高居首位，网签金额124.77亿元。海淀幸福里网签金额达121.52亿元，位居次席；顺义区誉天下网签金额111.11亿元，居第三位。从项目分布来看，TOP10项目主要位于海淀、昌平和丰台区，其中海淀区占据4席。
▍政策环境
加强商品房预售资金监督管理，维护购房人合法权益：11月，北京市住建委就《北京市商品房预售资金监督管理办法》（2021年修订）向社会征求意见。《办法》主要从提升资金监管能力、提高资金监管额度以及提升监管主体责任等维度出台相关要求，旨在抑制房企出现资金链紧张、停工以及预售资金挪用等问题导致的无法按期交房、烂尾等情况发生。在入账管理方面，《办法》将现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签。另外预售资金重点监管额度可由各区根据企业信用水平、经营状况、交付条件等因素综合确定，每平方米不低于5000元，较此前大幅提高43%。
拟立法规范住房租赁，促进住房租赁市场平稳健康发展：北京市十五届人大常委会第三十五次会议召开，会议听取《北京市住房租赁条例（草案）》，《草案》提出，住房租赁企业不得哄抬租金、捆绑消费、捏造散布涨价信息等扰乱市场秩序，此外，住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，市人民政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施。
▍住宅市场
成交价格：新房价格总体平稳，环比略有下降。2021年11月，北京新建住宅平均价格由涨转跌，平均价格为44317元/平方米，环比微降0.02%；同比上涨1.81%，涨幅收窄0.55个百分点。1-11月，北京新建住宅价格累计上涨1.75%，较去年同期扩大0.18个百分点。
图：2020年-2021年11月北京新建住宅价格指数
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
销售规模：成交规模触底回升，市场热度微升。受首批土拍新房项目集中供应的带动，叠加信贷边际放松，房贷放宽周期缩短的影响，北京新房市场成交规模触底回升。2021年11月，商品住宅（不含保障房）成交规模为92.87万平，环比增长29.5%，同比下降5.1%。预计随着行业整体环境和差别化信贷政策的改善，同时房企基于全年销售业绩和回款压力，楼盘促销力度将有所加大，北京新房成交规模将保持平稳回升态势。
图：2020年-2021年11月北京商品住（不含保障房）月度成交情况
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
区域成交：11月，丰台和海淀区商品住宅市场成交规模较大，单月均超15万平；其中海淀金隅凤栖家园共有产权房网签备案8.20万平；丰台区首钢金璟阳光共有产权房集中网签备案6.65万平。同比来看，海淀和丰台同比涨幅较大，同比均超六成；延庆、平谷、密云、顺义和昌平等近郊及远郊区同比下降明显，降幅均超四成。
图：2021年11月北京商品住（不含保障房）区域成交规模情况
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
供应端：新房供应节奏加快，项目开盘去化率较低。从预售取证来看，本月新房取证入市有所加快。11月北京新取证16个项目，较上月增加2个。从取证项目分布来看，新批项目主要集中在通州、怀柔、密云等郊区，其中通州和怀柔推出房源数均超1000套。新开盘方面，本月监测的重点新开盘项目去化效果一般，整体去化率仅33%。同时项目分化明显，萬橡悦府、海开·圆明天颂等项目去化率较高，而部分项目去化率仅在30%左右。11月，北京商品住宅新增供应规模138.19万平，环比增长74.5%。2021年1-11月，北京商品住宅（不含保障房）新增供应规模985.61万平，同比增长32.4%；比2019年同期增长25.7%，两年平均增长29.0%。销供比方面，2021年1-11月，北京商品住宅市场销供比为0.94，同比上升0.13个点，整体处于供求弱平衡状态。
图：2020年-2021年11月北京商品住宅（不含保障房）月度供应情况
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
库存方面：市场整体供求弱平衡，库存及出清周期小幅回升。受项目集中新批入市带动，北京商品住宅库存规模有所回升，截至11月底，北京商品住宅（不含保障房）库存量约为1168.03万平方米，较上月增长7.2%；库存出清周期小幅回升至12.7个月。
图：2020-2021年11月北京商品住宅（不含保障房）库存情况
数据来源：中指数据CREIS（点击试用）
▍宅地市场
11月，北京公布第三批集中供地地块，合计推出13宗地块，其中12宗住宅用地和1宗商业用地。12宗宅地涉及朝阳区6宗，门头沟2宗，房山、丰台、密云、延庆各1宗地，总规划建面112.78万平，总起始价约335.50亿元。
整体来看，第三批次供地依然实施“房地联动、一地一策”机制，从公布的地价上限来看，单宗溢价率均不高于15%。同时继续采取房屋销售价格引导机制，以稳定市场预期，引导企业理性竞价。此外，现房销售试点再升级，6宗地需竞现房，而劲松地块全部为现房销售。4宗地含配建保障性租赁住房或公共租赁住房；劲松、密云、延庆3地块将采用摇号形式。
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