许多人在看到最近的全球房价数据时，或许都不敢相信。
如今，全世界的房价正在以前所未有的速度上涨，两位数的涨幅在许多国家甚至已经是常态。
在公布了住房统计数据的60个市场中，如果只看名义房价，不考虑通胀因素，只有6个市场的房价在跌；而根据通货膨胀调整后，也有47个的实际房价在涨，比例高达78%。
其中土耳其今年房价涨幅高达29.2%，为全球之最；然后是新西兰，房价涨幅为25.9%；韩国今年全国房价平均涨幅为19.08%，创14年新高；美国房价涨幅也达到了18.6%……
数据显示，今年上半年，全球平均房价同比上涨9.2%，多个国家房价迎来10年来最高涨幅。
看到这些十几或者二十几的涨幅，中国人可能不怎么惊讶，毕竟我们在数年前就经历过。但对部分市场的人们来说，这是破天荒的爆发。
01
最疯狂的时期
最令人震惊的是北美。
在楼市从繁荣维持了长达8年后，美国的房价竟然还在往上蹭。
美国上一次的涨幅纪录是在2005年。16年前的那个秋天，漂亮国的房价同比上涨了14.4%。不过在今年4月，这个记录就被打破了，而且接下来的每一个月都在创新纪录。
如此趋势甚至还没有到头。美国房地产机构Zillow预计，未来一年，美国房价还将增长13.6%。
这也是美国历史上少有的疯狂时期。
然后是多年来都出了名房价稳定的欧洲市场。
这两年，欧洲房价可以用涨疯了来形容。截至第三季度，在29个欧洲住房市场中，有26个在涨。
其中德国房价已经保持6年持续增长，现在的房价较2014年初已经上涨了70%，展现出越来越大的活力。
涨幅第一的黑山，去年房价才暴跌了22%，今年就涨了32%，大起大落，心脏不好的真受不了。
“全球藏富之地”的英吉利，则表现出了它的富有。别国的楼市或许充其量只是房价上涨，但这里确实量价齐升。
据大英税务海关总署的统计，今年第三季度全国住宅物业的交易量为352160笔，同比增长33%，是2007年以来的最高水平。
从华盛顿到伦敦，全欧美的楼市都活跃得有些过头。
究其原因，无非两点。
其一，是各国央行宽松的货币政策以及持续的低利率环境。
比如去年年底，澳洲央行把现金利率降至0.1%的历史低点，同时还把抵押贷款率压到2%以下。这意味着贷款200万元，支付的年利息还不到4万元，远远低于同等房屋的租金。
所以短短一年，澳洲悉尼的房价中位数就上涨了30%。
事实上，是政府的低利率政策导致了房价上涨，这句话并不为过。
其二，是供需紧张。
首先，大宗商品供应紧张，导致下游各类建筑材料价格上扬。
其次是人力短缺。数据显示，9月底，全美建筑业有超过33万个职位空缺。
来源：wind
受到这两者的双重影响，美国单户住宅的建设量在10月份猛跌，授权建设但尚未开工的房屋数量攀升至15年来最高水平。
而在需求方面。疫情后，远程办公催生的住房需求叠加低利率环境推波助澜，导致需求超预期增长。
数据显示，今年10月底美国仅有125万套待售空房，同比下降12%。如果按目前的销售速度，美国市场上的空屋将在3个月内被抢购一空。
甚至可以这样说，欧美的房价上涨，目前是看不到尽头的。
02
亚洲与欧美的差异
如果说欧美的房价全线上涨，主要得益于低利率与更广泛的需求。
亚洲则明显并非如此，过去能够满足大部分供应的那部分需求，不是转向欧美，成为当地房价上涨的推手，就是在遭受冲击后持币观望。
这不仅跟利率没什么关系，需求甚至还在变弱，表现出巨大的分化。
一方面，跌的市场惨不忍睹，印尼和马来西亚等东南亚国家一跌再跌。
以柬埔寨为例，首都金边的高端公寓平均价格，今年已经下跌了11%，比去年的8%还惨。国际货币基金组织对其今年的经济增长预期，也从原来的4.2%下调至1.9%。
另一方面，涨的市场也是真离谱。
亚洲房价涨得最猛的韩国，尽管政府接连不断出台干预政策，但还是有约341万人离开首尔，首尔人口32年来首次跌破1000万人。照此情况，市场理应回调。但从结果来看，房价依然上涨的石头根本挡不住，丝毫没有不稳定的样子。
已经接近执政尾声的韩国总统文在寅，最近也在一档电视节目中表示，没能控制住房价上涨，是自己任期中最大的遗憾。
同时，在购房者涌入的方向上，亚洲和欧美国家也大有不同。
在欧美，尤其是英美两国，人们开始从大都市逃离，周边城市和近郊的房价涨幅比核心城市要高得多。
亚洲则恰恰相反，以东南亚地区和日本为甚，人们积极涌入大城市，核心资产愈发稀缺，进一步推高了当地房价，形成死循环。偏僻小城市的房价则跌到一文不值。
所以，尽管房价上涨的热潮在全球上演，但由于各国的房产税率、土地制度、社会发展情况、经济状况和人均收入水平都不相同，各个市场的具体情况差异很大。
03
未来怎么走？
首先是美国的加息周期，这是明年最大的宏观背景之一，会对房价造成一定冲击。
众所周知，美联储何时收水主要看通胀指数。而如今美国压力居高不下，美国宽松的货币政策、巨量的财政补贴、复苏的经济都在不断刺激着CPI的增长。CPI自今年3月就突破2%的门槛，6、7月的同比增速更是到达了历史高位5.4%，经济呈现复苏过热的苗头。
疯涨的美国房地产最终一定会传导到通胀上，进而成为影响全球资产和股市等经济指标的最大隐患。
如果放任过热，泡沫破裂后很容易形成崩盘；如果撤回太早或者监管过强，房价的下跌可能会影响全球资产的价格，进而威胁到经济复苏势头；如果刺激措施的撤回速度过慢，可能会使房地产进一步膨胀，加剧对金融稳定的影响。
具体该如何解决，谁也不知道。
明年下半年，若美联储如约开始加息，全球央行都得看其眼色，到时房地产市场的高烧有望缓解。大量外资都会撤离新兴市场，发达经济体将不得不面对利率上升的风险。
然后是最近火热的元宇宙炒房现象。
半个月前，知名歌手林俊也在推特上宣布自己也购买了“分布式大陆”上的三块虚拟土地，价值12.3万美元。
同一天，“分布式大陆”上一块数字土地被卖出243万美元的价格，这是当时元宇宙历史上最大的一笔房地产交易。
这是什么水平？现实中纽约曼哈顿的平均单套公寓价格也没有这么高，更不用说其他地区的房子了。
不过，这个记录很快就被打破了，另一家元宇宙房地产公司宣布以约合人民币2700万元的价格在沙盒买下了一块虚拟土地。
虽然在当下，这种高价的虚拟房产更多的仍是噱头，但因为元宇宙的发展热度，还是不断的有人加入进来。
在闲鱼上，最夸张的一套“ss环海岛屿”虚拟房产甚至被炒到了一百万元，有34人标记想要。
时代似乎变了，如果这股元宇宙土地的热潮继续蔓延，未来现实中的不少楼市资金也会伺机进入。
04
尾声
全世界的房价都在涨，反观疫情控制最好的中国房地产商却在打折卖房续命。
这是不是说明，我们国家已经大大减少了对土地财政的依赖，在产业转型升级方面，已经领先于其他国家了呢？
从历史上看，房地产泡沫走向疯狂不一例外受到流动性和低利率的刺激，而房地产高杠杆的属性又与银行利率、物价等经济指标息息相关，一旦泡沫破裂，就会让房地产危机演变为金融危机和经济危机。这也是房价走势成为市场关注和讨论焦点的最主要原因。
再从投资角度来看。
在全球楼市火热的环境下，海外投资机会和国内相比哪个更大一些？如果投海外，是投那些欧洲小国，还是投传统英国这种？
当然，不管怎样，首先得有钱上车……
