来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）
作 者丨李莎
编 辑丨杜弘禹
图 源丨图虫
“房住不炒”仍是房地产调控主基调。
12月8日-10日，中央经济工作会议在北京举行。会议明确，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
21世纪经济报道记者注意到，2016年中央经济工作会议提出“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”（“房住不炒”）至今，今年是中央经济工作会议第5次明确提及“房住不炒”。
“十四五”规划纲要也强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。
中国城市规划设计研究院住房所所长卢华翔在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“房住不炒”仍是中央长期坚持的一个总体导向和要求。
中央经济工作会议再提促进房地产业良性循环和健康发展，房地产防风险是实现良性循环和健康发展的关键。中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任、中国人民大学商学院财务与金融系教授况伟大在接受21世纪经济报道记者采访时表示，房地产债务风险是房地产风险的主体和防范重点，一旦房地产债务大规模违约，产生信用风险，会对整个经济部门造成冲击甚至危机。房企开发贷风险是今年房地产最主要的风险，也是明年防风险的重中之重。
再提房地产业良性循环
继12月6日中央政治局会议明确提出要促进房地产行业健康发展和良性循环后，中央经济工作会议再次重申房地产业“良性循环”的重要性。
2017年中央经济工作会议在防范化解重大风险相关内容中明确，重点要防控金融风险，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环。其后高层会议中促进房地产行业良性循环相关提法较少。
今年下半年开始，从房地产开发贷、房地产投资、住房销售、到居民住房抵押贷款等房地产链条的关键环节循环不畅，房地产市场急速下滑，多个分析机构均认为政策底已经出现。
中国城市经济学会房地产专业委员会主任、中国社会科学院生态文明研究所理论研究室主任王业强日前在接受21世纪经济报道记者采访时表示，与过去限制房地产为主的政策相比，“良性循环”提法中蕴藏更积极的含义。“过去房地产投资炒作和金融化比较严重，是一个单向的循环，亦即资金单向流动，未与国民经济和双循环格局形成良性互动。”
卢华翔认为，良性循环应该包括促进房地产与国民经济发展，以及房地产如何在国家双循环格局中发挥更好的支撑作用两个重点。
近期央行、银保监会、证监会等部门发声，适度纠偏房地产政策，保持房地产信贷平稳有序投放，重点满足购房者首套房、改善性住房按揭需求。在土地供应方面，多个集中供地城市调整土地出让规则，提高房企拿地积极性。但政策从推出到影响市场需要一段时间，政策效果完全释放仍需等待。
中央经济工作会议重申6日政治局会议中关于“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的提法。卢华翔认为购房者合理的住房需求应该是“自住”的需求，现阶段首套住房、改善性住房、养老住房等都应属于合理的住房需求范畴。
实际上，2016年中央经济工作会议即提出，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。
除此之外，本次中央经济工作会议还明确提出要探索新的发展模式。易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，未来房地产依赖房价和地价上涨以获利的模式将不再可行，住房市场发展将从增量市场为主转向增量、存量市场共同发展，保障性租赁住房、租购并举模式等将得到进一步推进。此外，未来在存量房地产发展模式、房地产税等方面的新政策或值得期待。
防范化解重大风险
除了直接对明年房地产重点工作进行安排之外，中央经济工作会议还强调要正确认识和把握防范化解重大风险。要继续按照稳定大局、统筹协调、分类施策、精准拆弹的方针，抓好风险处置工作，加强金融法治建设，压实地方、金融监管、行业主管等各方责任，压实企业自救主体责任。要强化能力建设，加强金融监管干部队伍建设。化解风险要有充足资源，研究制定化解风险的政策，要广泛配合，完善金融风险处置机制。
2016年中央经济工作会议即明确，要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。
况伟大表示，我国防范系统性风险的底线主要是不发生房地产金融风险。而房地产债务风险是房地产风险的主体和防范重点，涉及家庭、房企、地方政府和银行等经济主要部门，包括家庭住房抵押贷款、房企开发贷、地方债。一旦房地产债务大规模违约，产生信用风险，会对整个经济部门造成冲击甚至危机。
房地产防风险，也是实现房地产业良性循环和健康发展的关键所在。
从结构上来看，房企开发贷风险发生概率最高，也是之前的监管短板。2021年房地产业全面实施“三道红线”政策，严格限制房企杠杆比率和流动性风险。目前在房住不炒和脱虚向实的经济社会发展长效机制下，我国房价整体稳定，部分城市房价下跌，房企滚动开发模式失效，部分房企开发贷将出现违约。
况伟大指出，房价下跌带来地价下跌，随着城市化水平提高，地方政府土地出让规模和速度呈下降趋势，地方政府土地财政收入锐减，但地方政府信誉较高，中央政府可提供隐性担保和转移支付，因此风险低于房企开发贷。家庭住房抵押贷款风险较小。
房企开发贷风险是今年房地产最主要的风险，也是明年防风险的重中之重。况伟大认为，房企暴雷现象多发，明年房地产防风险压力大，对房企开发贷限制将更严格。新增房企开发贷将严格执行“三道红线”政策，已有房企开发贷尤其是中小房企债务，要通过债务重组、资产盘活、并购等手段防风险。
况伟大指出，在房地产债务风险中，地方债违约风险已上升至第二位。明年防地方债风险需重点管控土地出让，不能低价、违法出让土地造成国有资产流失。地方债发行前要重点评估、综合考虑地方政府偿债能力，土地财政依赖较高、承诺以土地收入偿还债务或将土地作为抵押物的地方政府发债尤需谨慎。
家庭住房抵押贷款也是房地产债务的重要组成部分，况伟大认为防范家庭住房抵押贷款风险主要防多套房房贷风险，重点、热点城市要继续实施限购政策绝不放松。房地产税试点对抑制市场投机风险有一定作用，但主要是短期影响市场预期，房地产税从试点、立法到真正实施需一个长期过程。
此外，况伟大提醒，防范银行风险则要严格执行房贷集中度管理，控制房贷杠杆比例，加强不良贷款风险化解。
以下附“房住不炒”提出以来中央经济工作会议关于房地产表述变化历程：
2016年：
【促进房地产市场平稳健康发展】
要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。
要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。
要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。
特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。
要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。
加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。
2017年：
【打好防范化解重大风险攻坚战】
打好防范化解重大风险攻坚战，重点是防控金融风险，要服务于供给侧结构性改革这条主线，促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环，做好重点领域风险防范和处置，坚决打击违法违规金融活动，加强薄弱环节监管制度建设。
【加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度】
要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
2018年：
【放在民生保障和改善领域，未单列】
要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。
2019年：
【放在民生保障和改善领域，未单列】
要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
2020年：
【解决好大城市住房突出问题】
住房问题关系民生福祉。
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。
土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。
要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
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本期编辑 陈思 实习生 王绮彤
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