今天向大家推荐我们的深圳号：大胡子看深圳。
大胡子看深圳是我们旗下一个专注深圳都市圈的账号，与大胡子说房更宏观的分析不同，大胡子看深圳会及时更新深圳、东莞、惠州、珠海、中山等城市的最新楼市政策、楼市动态、区域分析、价格走势、实地考察分析等等一系列落地且实用的文章，更细节剖析楼市价值。
深圳的户型选择与其他城市有很大的区别，深圳早已进入存量房市场，买房时会遇到的奇葩户型也不少。深圳买房，挑选户型时，如何选择？同样面积，什么样的户型才是好户型？深圳买房还有哪些注意点？
经过一系列分析，大胡子看深圳给出了直接的答案。
以后关于片区踩盘分析、同样预算如何买等扥这些问题在深圳号都会有更详细、更及时、更落地的分析和建议。大家可以扫码下方二维码关注！
以下正文：
今年是深圳新盘供应大年，但在坂田，今年已经开盘的新盘只有一个.....
不过到了年尾，坂田终于迎来了新货！
本月坂田将会有4个新盘集中入市，而且价格基本在6万/㎡上下，和坂田次新盘动辄8-9万/㎡的价格相比，坂田的新房价差很明显。
但问题来了，迎来爆发式供应的坂田新盘应该怎么选？
前两天我们亲自去线下踩了盘，具体看了这4个新盘。
看完这几个新盘之后，我总结了当下坂田的选筹逻辑：
1.距离地铁的远近
2.优先靠近大型商业
3.靠近产业园区
具体到这四个盘，由于他们都处在坂田北部的坂雪岗科技城内，周边产业相对集中，所以差异主要体现在前两个点。
结合选筹逻辑和楼盘的具体情况，4个盘的亮点和不足汇总如下：
结合我们的考察情况，下面我来具体给每一个新盘做优劣势的分析。
提醒一下大家，如果对坂田或者其他区域的新房感兴趣的粉丝朋友，可以扫描文末二维码添加我们的深圳新房置业规划师，会具体给你整理深圳新盘的信息资料并给出具体的选筹建议。
佳兆业云望府
云望府位置地处坂田北，处于华为总部以西约2公里、环城路北部，背靠雪竹径公园。
我们在现场看项目工地的感觉是：
周边农民房很多，远处又是天安云谷产业区，割裂感比较严重。
而值得一提的是，项目建设还在进行，没有受到最近佳兆业资金链风波影响。
佳兆业云望府
天安云谷
项目亮点：
云望府的第一个亮点是背靠公园，环境好。
项目附近有雪竹径公园和雪象体育公园，背靠岗头山和托坑水库，有山有水，环境可谓优越。
楼盘的花园直接和雪象体育公园无缝衔接，项目的业主可以直接享受周边的公园配套。
3栋和4栋东南向和南向的房源，都可以看公园、望水库。
第二个亮点：自带大型商业，周边的商业配套齐全。
云望府是综合体设计，有住宅也有商业，还未开始建设的二期是云望府的商业。
建好之后会有连廊连接一期的住宅，商业体量为2.6万/㎡，如果要去大一点的商业，稍微远一点的可以去天安云谷的商业体或者是佳兆业城市广场的商业体，这些商业体距离项目的距离都在2公里以内。
第三个亮点：未来有比较近的地铁站
前两天最新规划的27号线会经过项目附近，到时候地铁线建成的话，项目距离规划的27号线雪象南站大概只需要5分钟路程。
但27号线是5期规划工程，前天才刚出规划，具体通车时间不能确定，我预计至少等5年。
这就意味着2024年交房的时候，还得再等2-3年地铁才有可能开通。
现如今离项目最近的地铁站是900米之外的10号线雪象站，步行时间大概要13分钟。
劣势：
第一，开发商有暴雷风险。
大家都知道现在佳兆业资金链出现了问题，佳兆业云望府虽然这一刻在建设，楼盘销售也向我们解释说龙岗区政府会监管云望府的项目资金，确保交房。
但资金问题已经出现，开发商也很难保证在交楼之前就一定没问题，现在买云望府，是有很大风险的。
第二，周边旧改能否继续推进有待观察
云望府周边的佳兆业下雪村旧改项目于2019年已经立项并且出了规划通告，云望府对面的雪象新村就已经被纳入旧改范围。
俯瞰云望府附近界面
但项目周边的所有旧改都是由佳兆业来操盘的，本来预计是在这两年完成。现在佳兆业出现问题之后，有没有资金去支撑旧改还是一个问题。
从现场的情况来看，雪象新村的旧改似乎还没有开工的迹象......
雪象新村
佳兆业云望府预计会在2024年交楼，而二期的商业预计将会在2023年开始建设，周边的旧改项目如果迟迟不开工的话，到时候交房的时候，周边的界面恐怕还是会和现在一样混乱。
项目推出95-120㎡三个户型，没有90㎡以下的小面积户型，从户型分布就能看出来，云望府的定位更适合改善需求。
户型详情（滑动查看）：
95㎡三房
95㎡三房南北对流
120㎡四房
（滑动图片看全部）
联发天境雅居
首先提醒一下，昨天，联发已经拿下了预售证，最新的开盘流程如下：
1?2月8-12日 诚意登记阶段
操作指引：
12月8日 “联发深圳”公众号公示销售方案
12月8-11日 提交资料+冻结保证金（20万元，农/工/中行I类卡）
12月12日 修改资料
12月13日 公示入围名单
12月14日 公证处摇号+选房公测
12月15日 正式选房
12月15-21日 线上+线下签约
联发天境雅居这个盘的位置很接近佳兆业云望府，从云望府沿着坂澜大道往南走15分钟左右就到了，项目面积不大，但因为周边是学校和二手楼盘万科城，能感受到周边的居住氛围感会比其他新盘更强。
项目亮点：
1.靠近地铁站
天境雅居虽然不是地铁上盖楼盘，但地铁站和项目的距离并不远，距离项目最近的是10号线华为站，直线距离只有600米左右，我们亲自走了一遍，从地铁站到项目步行大概需要10分钟，和其他3个盘相比，这个盘与地铁的距离是第二近，仅次于信城缙华府。
2.配套齐全，没有明显的配套短板
周边核心配套基本都在1.5公里之内。
学校方面，1.4公里外有万科城实验学校、项目东边是私立的雪象学校；
商业方面，项目自带商业，1公里之内有华为站附近的长龙mall；
除此之外，730米外有深圳市人民医院。
长龙mall
雪象学校
劣势：
项目附近，正在建设的是赣峰科技大厦，这意味着项目周边未来会有写字楼办公区，本来周边除了学校就是住宅，现有多了几栋写字楼，居住的纯粹性会受到影响。
户型详情（滑动查看）：
112㎡四房
89㎡三房
（滑动图片看全部）
信义君御山居
信义君御山居位于龙颈坳路和石背路交接处，项目周边的工地很多，界面比较荒。
项目的实体楼现在已经建好，但房屋内部还没有装修，从路边看，个人感觉外立面很普通，甚至可以说是有点老旧，不像一个新盘.....
信义君御山居实体楼
项目亮点：
第一个亮点——现房销售
虽然颜值不咋地，但信义这个盘毕竟现楼已经建好，我们去现场看的也是实体样板房，虽然交房时间要等到2023年6月，但现在已经相当于是准现楼销售。
在开发商暴雷、烂尾房频频出现的当下，现楼销售能规避掉不少风险。
第二个亮点——户型和交标质量
该盘一共有四个户型，87-89㎡的三房户型有3个，112㎡四房户型一个。
由于这个楼盘是早年就开始拿地设计、建设，所以户型偷面积偷的会比较多。
3房户型的得房率都能达到90%以上，这个得房率在现在深圳的新房中非常稀有，性价比非常高。
此外，在交标质量方面，比较了四个新盘的精装标准之后，我们觉得信义这个盘最好！
这个楼盘是信义本来准备在2020年就准备卖的新盘，当时开发商的心理价在7万/㎡以上，这个价格一开始是匹配装修标准而设立的。
但当时因为备案价不达预期，所以去年年末信义没有卖，捂盘一年之后再拿出来卖，楼市变冷、新盘供应又增加，开发商的心理价格已经从7万/㎡跌到了6.3-6.4万/㎡，但交标的家电和材料因为都签了合同必须硬上，所以交标质量没有下降。
劣势：
1.离地铁实在太远
楼盘的地段很尴尬，10号线和5号线两条地铁线都覆盖不到
距离最近的地铁站是5号线杨美站，距离1.6公里，步行要23分钟左右，距离10号线贝尔路站1.8公里，步行时间也要26分钟。
2.没有大型商业
周边缺乏大型商业配套，未来要等800米之外的乐荟中心建起来之后，才能享受到乐荟中心2万㎡的商业配套。远一点的就是2.2公里之外坂田北站附近的天虹。
项目周边只有一个坂田文化广场比较值得一说，总结而言，信义君御山居周边的配套是四个盘中最差的。
信义君御山居南向视角
户型详情（滑动查看）：
87-89三房㎡
88㎡三房
89㎡三房
112㎡四房
（滑动图片看全部）
信城缙华府
信城缙华府同样是昨天拿到了预售证，最新的销售方案已经公布，时间表如下：
12月8日：公示销售方案
12月8号-12月10号 意向登记阶段
12月8号-12月10号：线上资料审核阶段
12月8号-12月10号：意向登记保证金冻结阶段
12月11日：公证摇号
12月12号：线上公证选房
12月12号—12月13号：线下签订认购协议
12月14号—12月15号：银行按揭及签约阶段
本次备案可售512套住宅，建面约82-114㎡，备案均价为6.2万/㎡，总价区间在465-749万/套。
缙华府项目已经建了大概三分之一，项目前面就是布龙路，道路的车流量很大，随处可听见车流呼啸而过的声音。
工地现场
布龙路车流量情况
项目亮点：
1.最靠近地铁
距离最近的地铁站是5号线杨美站，直线距离大概600米，步行只要8分钟左右，信城缙华府是4个盘中距离地铁站最近的盘。
2.靠近坂田最好的学校——深圳实验坂田学校
项目距离坂田最好的学校深圳实验坂田学校只有1公里左右。
附近的佳兆业悦峰、万科金色半山和上品雅园都是深实坂田学校的学区，之前部分二手房挂牌价格上到10万/㎡，和新盘价格倒挂接近4万/㎡。
虽然现在项目的学区尚未确定、但相比其他盘，缙华府上深实坂田的可能性更大。
3. 82㎡三房户型，是坂田最低价买三房的绝佳选择
缙华府这个82㎡的三房，虽然从户型上看除主人房之外，其他两个房间面积都小，但82㎡能做到3房，总价只有500万出头，对于一些刚需而言，可以说是比较高性价比的上车选择了。
劣势
1.靠近主干道！吵
项目就在龙岗东西向主干道布龙路的路边，同时非常靠近水官高速，这两条路的车流量都非常大。
其中，1栋的2、3、4单元最靠近路边，受到噪声的影响最大
2.现有商业距离都太远
项目自带的是小商业，真正的大商业最近的是五和站周边的阳光湾畔，距离项目3.2公里。
户型详情（滑动查看）：
82㎡三房一卫
96㎡三房两卫
114㎡四房两卫
（滑动图片看全部）
最后，比较了这几个新盘的优劣势之后，我的选筹排序是：
联发天境雅居＞佳兆业云望府＞信城缙华府＞信义君御山居
佳兆业和联发能排在前两位，一个重要原因是这两个项目的硬伤比较少。
信城缙华府太靠近主干道+没有大型商业、信义君御山居离地铁太远，这都是很致命的硬伤。
前两名比较来看，因为佳兆业的问题，选择云望府这个项目还是有一定的风险性，而且户型上联发天境雅居偏刚需，云望府偏改善。
对于刚需来说，选择联发天境雅居会更稳妥。
另外两个盘优缺点明显，按照坂田的选筹逻辑，地铁是首要考虑的配套，因此靠近地铁的信城缙华府相比信义君御山居更胜一筹。
本文首发于微信公众号：大胡子说房。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
