经济观察报 记者 邹永勤 房地产板块最近暖风频吹。
12月6日召开的高层会议强调推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。同日，央行发布降准消息释放流动性。而在此之前的12月4日，中国恒大（03333.HK）违约公告一出，一行三会立即轮番表态，监管层对地产融资端的态度相比此前明显积极。
于是，有专家认为房地产行业至暗时刻已过，即将迎来复苏。但亦有专家认为，调控还是主基调，开发商不要被“市场回暖”的假象迷惑。
那么，站在当前的时点，楼市的未来走向及地产板块的投资机会究竟如何？
融资环境转暖 信用压力仍存
自去年下半年以来，在“房住不炒”的总基调下，为防止资金违规流入房地产市场，监管层陆续出台了包括三条红线和房地产贷款集中度要求等精准调控政策。在政策持续收紧的预期下，房企爆雷事件此起彼伏，地产行业悲观情绪逐渐蔓延。
但踏入四季度后，这一情况开始有所改观。据通联数据Datayes!的统计，10月末，银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元；同时，10月房地产贷款投放较9月大幅回升，环比多增超过1500亿元，其中房地产开发贷款环比多增500多亿。此外，11月房地产企业境内债券发行金额471亿元，环比增长84%。
通联数据判断，11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，有望继续保持环比、同比双升态势，初步预计同比多增约2000亿元。
对此，在深圳某投资机构任职研究员的秦笑云在接受记者采访时表示，其实自9月份以来，监管层针对房地产行业密集发声，其政策基调已逐渐软化。随着恒大事件短期冲击的逐步明朗化，行业预期将进一步改善，金融机构对房地产企业的融资行为恢复至正常状态是必然趋势。
而招商沪深300地产基金的基金经理王岩则向记者指出，虽然近期房地产行业的数据在不同维度上确实陆续出现改善的迹象，但是现在还不能说是全面的回暖或者好转。
王岩进一步解释称，“在当前的节点，我们既要看到边际上的改善和具体改善的节奏，也要意识到房地产行业的压力其实并没有完全释放。简单来说，目前较为清晰的是房地产稳定的主基调不变，但是框架内金融审慎管理，地方因城施策会持续相当长的时间；金融支持的力度在逐步加大，可以期望的政策诸如‘定向融资支持、并购贷’等可能未来会有具体细则；但政策边际上更友善的背景恰恰是基本面在未来几个季度其实依然有下行压力，银行和债券市场对房地产企业的风险偏好也没有修复，信用压力依然存在。”
当然，王岩亦同时认为，“站在当前节点，负面冲击和边际再恶化事件发生的概率越来越低，那么自然未来正面乐观事件的发生概率相对会更高，从这个角度看房地产行业的基本格局终究会慢慢改善。”
房地产调控总基调难有大改变
如果说融资端的逐渐放宽是房地产业的阵阵暖风的话，那么12月6日高层会议对房地产业的新表述，则被市场视为楼市的强心针。当天的会议强调，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环；而更让市场关注的是，当天的会议并未提及“房住不炒”。
对此，国信证券(002736,股吧)的任鹤分析师认为，此次会议传递出的政策积极信号更加明显，主要有：一是此次会议重提满足购房者的合理住房需求，上次类似表述则要追溯到2015年；二是首次提出促进房地产业良性循环，关注点着眼房企。
任鹤表示，房地产行业当前面临需求端持续低迷、供给端融资困难的双重困境，2015年后成为主流的快周转模式的弊端迅速显现，并呈现逐渐蔓延的趋势，土地市场受此影响持续冷清，地方政府财政压力增加。展望明年，地产投资、开工、销售等均面临压力，并有可能拖累经济增长。而此次会议表态要促进房地产业健康发展和良性循环，说明监管层不仅关注房地产市场的平稳发展，同时也开始关注房地产企业当前面临的巨大压力。
相对于任鹤的乐观，光大证券(601788,股吧)的高瑞东分析师则不那么认为。他撰文表示，相比于4月及7月份的高层会议，本次会议未提“房住不炒”，但是，这并不代表“房住不炒”的总基调会有所动摇；因为去年12月高层会议也未直接提及“房住不炒”，而2019年12月的高层会议则更是直接未提及房地产。在房地产信贷政策已经开始纠偏和全面降准的背景下，预计在今年底的中央经济工作会议上，关于“房住不炒”，和不把房地产作为短期刺激经济手段的相关表述，会再次出现。
而碧桂园智库专家、梅龙湖智能制造产业新城产业运营总监张康松亦持相同观点。
他在接受经济观察网记者采访时称，“随着调控‘政策筑底’，目前整个行业是以稳定的大格局为主；虽然短时间不会一刀切地出台更严厉的调控政策，但‘房住不炒’还是一贯的主旋律。”
虽然同样认为“房住不炒”主旋律不变，但王岩的分析则更为深入。他对记者表示，“房地产政策调控的总基调我认为不会有大的转变，但是在细节上有所突出和分化。首先明确的是在首套购房上政策是有支持的，只不过偶尔阶段性被影响；改善是定调层面的最高级别，此前2008年/2012年/2014~2015年/2017年等几个周期下行阶段均有提及，此次再提重点支持改善，金融层面的宽松信号意义很强，结构性降首付也有可能，二套认定也可能有结构性宽松的新局面。但总体上应该关注的是边际有限的改善，而不是全面转向”。
王岩进一步指出，另外诸如市场关注的支持房企合理融资，支持房企合理开发贷和并购贷，这都一定程度上可化解短期风险偏好过低的难题，但更多是结构性的优化，稳健地产行业健康发展的角度，所以尚不能做出总基调发生变化的判断。
政策对房地产业适度托底已是明牌？
就在房地产业受到高层会议关注的当天，央行发布了降准的消息，决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，共计释放长期资金约1.2万亿元。
“此次降准符合市场预期，降准释放低成本的长期资金，可降低金融机构的资金成本，增强贷款的额度和投放能力，有助于缓解房地产市场的资金压力”，秦笑云表示，之所以在此时刻选择降准，很大的因素是因为临近年底，政策或更侧重稳定房地产企业销售情况，通过帮助房企实现较快的现金回流来缓释存量风险；因此，在降准后，不排除后续降低5年期LPR的可能。
国信证券的任鹤认为，未来政策对房地产行业进行适度托底已是明牌，叠加此次降准对行业带来的合理流动性，未来政策将在供需两端同时发力，需求端按揭额度有望更加宽松，供给端融资更趋正常化，行业流动性有望边际转好。
任鹤进一步指出，降准释放的信贷资金尽管多数并不会直接流入房地产，但信贷的边际宽松亦有望增加银行涉房贷款总量，同时地产链融资的好转也在一定程度上能够降低“烂尾”风险。结合高层会议“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”的最新表态，可以认为地产政策自9月底“纠偏”后，友好程度将进一步加码，地产行业有望否极泰来。
相对于大多数专家的看好，王岩则相对谨慎得多。他对记者表示，虽然此次降准总的来说惠及地产，但是并不直接；因为余额占比如果其他口径多了，房地产相关的空间也自然会大，不过影响相对有限；但是从整体流动性角度看如果有溢出，肯定边际上总是正面的。
王岩强调，“大的宏观背景上，疫情冲击依然脉冲式发生，海外经济复苏节奏并不是一帆风顺，国内的经济增速要维持稳定等都对货币和财政政策有期待，我认为可以在未来期待进一步更多的一系列政策利好，直接或间接的会影响到房地产行业。”
那么，究竟此次降准会对楼市带来什么样的影响？地产业会就此否极泰来，抑或影响相对有限？都说股市是经济的晴雨表，或许我们可以通过近年来每次降准后地产板块的趋势来一窥究竟。
从2011年12月份起的十年内，央行共进行了16次降准行动。在这16次降准后第1个交易日，第1个月内以及3个月内，反映地产板块动向的申万房地产指数（801180）如何表现呢？
根据通联数据Datayes!的统计，申万房地产指数在降准实施的第1个交易日是8涨8跌，平均涨幅接近0；第1个月内的表现是9涨7跌，平均涨幅约为1.89%；降准后3个月内的表现同样是9涨7跌，但平均涨幅高达7.03%。
总体来看，降准对地产行业的影响偏正面，但并不是立竿见影式的否极泰来，而是以较为温柔的形式展现，且随着时间周期的拉长，其影响更为突出。
房地产板块迎来布局时机？
虽然信贷政策边际宽松信号不断释放，调控政策边际调整预期不断增强，但现实却是市场下行的态势短期内似乎仍没有改变。据克而瑞最新公布的数据，11月百强房企实现全口径销售金额8452亿元，同比下降39.3%，降幅较上月扩大9.2个百分点，下行形势更加严峻。
那么，站在当前的时点，我们该如何理性看待楼市的未来走向以及地产板块的投资机会？
对此，秦笑云向记者表示，11月的销售数据只能反映过去，当前政策积极信号更加明显、供需两端流动性有望边际宽松，这都是不争的事实，只不过由于政策效应及信心恢复存在时滞，行业短期仍将面临阵痛期，投资、销售承受压力，结算业绩存在挑战。从这个角度来看，无论是本次高层会议对经济政策的定调转向了稳增长，还是对房地产行业的表态趋于积极，抑或央行的适时联准，这些都意味着房地产行业的至暗时刻已经过去。
秦笑云进一步指出，伴随宏观政策转向稳增长，未来包括消费、房地产等领域的偏积极的政策或将陆续出台，明年的宏观经济场景从经济持续下滑切换至经济最终企稳甚至小幅回升的场景已经较为确定。而从节奏上来看，考虑到具体政策的出台、落地以及产生效果在时间上的滞后，预计经济增速的见底将出现在明年年中。而经济增速见底，亦往往预示着楼价的止跌甚至回升；实际上，今年以来，全球多国房价迎来了十年来最大涨幅，其中欧洲、北美、日韩等发达国家房价涨幅可谓惊人，这亦有利于国内楼市价格的回暖。
“综合来看，我们认为目前地产板块已迎来布局时机。政策是决定A股地产股收益的关键因素，历史来看，在偏松的政策环境下，地产股往往能获取一定的超额收益。随着个别房企的风险暴露，前期部分过度收紧的行为有望适当矫正，市场情绪有所回暖。加之当前房地产板块仍处于历史低位，市净率0.97，位于历史P2分位点，叠加高分红的特点，可视其为政策边际改善预期下的类看涨期权”。
秦笑云同时强调，后续投资者可继续关注中央经济工作会议中就地产政策的表述，若政策超预期，跨年行情有望再现。
而王岩则认为，房地产行业的大格局相对过去的快速发展期肯定已经有了质的变化，投资的逻辑长期看由之前重弹性逐渐过渡到价值与弹性兼顾。当前地产行业的政策实质上边际是在宽松的，但是尾部房企的风险并没有完全消除，中部头部房企可能会有所分化，信用修复与风险偏好改善可能会推动地产行业有一定表现，特别是相对龙头地产公司可能性价比更高。
“我们目前可以预期的是地产行业内的优结构、低杠杆、高信用地产企业的估值和性价比逐渐具有吸引力，边际改善的受益应该是明显的”，王岩强调，综合考虑，对于头部龙头房地产企业虽然市场依然有顾虑的方面，但是综合性价比越来越高，边际改善的格局可能性更高，还是非常值得关注的。
有别于上述专家重点地产板块投资价值的研究，作为碧桂园智库专家、梅龙湖智能制造产业新城产业运营总监，张康松更侧重于楼市的发展趋势。他对记者表示，包括降准在内的一系列措施确实会给到市场一些“暖心”的信息，相对缓解了当前行业资金紧张的局势，这给开发商和购房者都能带来一些信心。对刚需购房者而言，更可以降低购房资金成本。
“但不要忘记，调控还是主基调。因此，房地产开发商不能凭借几条因资金适当宽松政策引发的‘市场回暖’假象而继续盲目扩张，而应该继续要理性判断市场购买力情况，例如产品是否能够良好去化、定价是否合理、公司现金流是否安全等一系列问题，避免出现违约而引发新一轮的风险”。
张康松进一步提醒称，购房者务必更要理性，国家对刚需购房者依旧是支持的，让更多群众安居乐业，但对炒房者肯定是持续施压，让房地产回归到理性发展阶段。
