据信义房屋数据显示，2021年上海二手房成交量约在31万套左右，为近五年来次高，但全年呈先高后低的走势，在宏观调控、各政策叠加出台下，二手房市场逐渐趋稳。
2021年1月21日上海出台楼市调控新政，从封堵“假离婚”规避限购漏洞、调整增值税年限、增加土地供应、加强信贷管理、“无房家庭”优先摇号等方面升级调控政策。1.21楼市调控新政以通过抑制不合理需求、打击短期投机炒房、延长二手住宅成交周期等措施从而达到降低成交量的调控目的。
进入2月，再次加码楼市调控，将法拍房纳入限购并对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。受楼市调控政策不断加码，叠加前期热点区域适价房源稀缺的影响，成交量拐点出现，房价快速上涨进入尾声。
3月受市场传闻影响月末集中网签，成交量大幅反弹，而4月成交量同环比近一年来首次出现双降，拐点已现，市场从此逐渐回归理性健康。至5月，上海新房市场已经连续第三个月集中供应约万套商品住宅，大量新房的集中上市不仅有效缓解了前期房源供应不足的问题，而且由于新房限价的原因对二手市场客源及价格也形成了一定压制。
下半年，上海继续收紧楼市政策，房贷利率上调叠加限购加码。中央多次强调“房住不炒”，一线城市带头响应中央收紧房地产政策，二三四线城市紧跟步伐，多个热点城市调控全面升级，上海二手房市场进入回落的盘整期。政府通过不断的“打补丁、补漏洞”叠加持续压缩房贷额度及杠杆等措施，二手住宅价格管控机制已经基本取得成效。对信贷、升学政策的升级优化，房地产的投资、学区等属性进一步弱化，房地产越来越真正回归居住功能。
2021年二手住宅依然占据较重的比例，89%为二手住宅，其余为商铺、办公楼、厂房等非居产品交易。从占比来看，非居产品较前两年有了2%的小幅上涨，部分购房者更注重本身需求或投资的多样性。
2021年，上海二手住宅成交套均面积82.02㎡，符合刚需市场现况。
从各环线成交占比来看，2021年上海二手房成交继续向外扩延，外环以内成交占比45%，较去年下降5个百分点。外郊环间及郊环以外日益完善的配套、更为合适的价格、新式的社区环境、次新房陆续进入二手市场等因素吸引着购房者的购置意愿。
从2021年各月度环线成交占比来看，外郊环间始终为购置二手房的最多选择区域。
从各行政区成交情况来看，较去年同期比较，成交上涨的区县为虹口、长宁、杨浦、青浦、松江、嘉定、奉贤、金山，其余行政区均有所下降，其中过往成交大区闵行区下降较为明显。
2021年末，房地产金融领域多次释放积极信号，稳定市场情绪，12月初，银保监会表示，当前房贷政策将重点满足首套和改善性住房按揭需求，这是今年以来监管层首次提及对改善性需求的信贷支持，市场成交温和反弹，而成交均价保持小幅震荡整理的平稳态势。
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