【环宇杂谈】
房产中介行业到了非动大手术不可的地步，不这样做的话，整个行业正常的循环难维持，高质量发展的目标也难实现。
李宇嘉
前两天，刷朋友圈时看到，曾帮我买房的一个经纪人发了一条消息，“大半年没有开单了，不得不离开广州”。看了以后很心酸，我微信他：为什么不再撑一撑？接下来怎么打算？他告诉我，门店解散了，房租都给不起了，先回老家，等过了年再说吧！这就是当下中介行业的一个缩影。每当楼市下行，买卖双方在观望中过冬，谁也不出手，这可就苦了中介。
这个经纪人告诉我，其实楼市好的时候，他们也不如意。因为，行业特征就是门槛太低、竞争激烈。楼市一旦升温，短短几个月内，就会有几千中介机构、数万从业人员进入市场，行业规模急剧膨胀。不管市场冷或热，行业“二八现象”非常明显，“大行吃肉喝汤，小行苟且偷生”。即便是楼市最火爆的2020年，一个经纪人平均代理也不足一单，深圳只有0.18单。
而且，行业生态很畸形，包括中小机构、没有备案的“夫妻店”在内，低价策略和恶性竞争是运营现状。少数大行的佣金费率在2%～3%，多数机构的代理费率在1%左右，还有很多低至几千块钱。目前，广州房产中介行业集中度很低，前四大行（链家、裕丰、乐有家和合富）仅占30%不到的份额，算上58同城、抖音、自媒体等新型中介，集中度可能在20%多。
集中度低就意味着，大量经纪机构和经纪人游离于备案和监管之外，低价竞争自然就是生存首选。而且，当下很多买卖双方认为，交易流程越来越标准化、越来越简单，有的可以在手机上完成，而大行秉持2%～3%的佣金费率太高了，经纪机构和经纪人提供的所谓“增值服务”，比如看房、撮合、过户等不值那么多钱，再加上大量新型中介进入，低价竞争无底线。
由此，倒逼行业劣币驱逐良币。“无底薪”成了经纪机构聘用经纪人的基本规则，“开单为王”是经纪人的生存策略，二者是行业长期低质量运行的根源，“无底薪”和竞争惨烈导致经纪人生存压力山大，为寻找客户和房源，有时候就会发布虚假信息。比如，近期某知名房地产经纪机构上海公司因虚假宣传被罚20万元，这是该公司一年内第三次因虚假宣传被罚。
而且，“无底薪”意味着没有经纪机构平台做从业诚信背书，经纪人没有归属感，也没有长期从业的恒心，完全靠偶然性的开单生存。既然开单才是王道，而交易流程在哪个机构平台都可以办理，再加上业内竞争又非常惨烈，在遇到可能成交的案例时，经纪人就必然会抓住一切机会实现开单。由此，为了生存，虚假宣传、欺诈消费者等违法违规自然也就很普遍了。
行业低水平运行，长期从业的人也很难赚到长期的钱。笔者听悉，这么多年沉淀下来的长期从业者，很多是靠炒房生存或能赚到大钱，真正靠经验、靠服务溢价获得超额收益的比较少。因为，在绝大多数买家和卖家的眼里，中介收那么多钱，提供的服务不外乎就是看房、撮合、贷款、过户。说白了，就是跑跑腿的事，却要自己支付几万元、甚至十几万元的代理费，心里不爽。
因此，愿意出高溢价的客户非常少，多数客户的想法是，找到合适的房子，然后把佣金往死里压，甚至跳单到费率更低的机构成交。行业越来越低效运转、野蛮生长，作为自律机构的行业协会，却无法以自律机制扭正航向。近年来，一些从业人员干脆跳出来做自媒体、抖音，或成立名目繁多的公司，但干的都是中介的活儿，这些新平台大量涌现，行业变得很无序。
总之，房产中介行业到了非动大手术不可的地步，不这样做的话，整个行业正常的循环难维持，高质量发展的目标也难实现。当务之急是要重建行业秩序，比如建设二手房交易和租赁平台，其作为行业管理的公共产品，实现房源、客户和交易各环节信息的阳光化。在此基础上，赋予协会真正的自律功能，并构建可置信的退出机制，让违规从业机构和人员得到应有惩罚，甚至永久不得从业，并引导优秀机构和从业者脱颖而出。
（作者系房地产资深研究人士）
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